Сегодня мы начинаем публиковать главы из книги «Мировой рынок недвижимости» под руководством Лины Каляниной. Это уникальный сборник, описывающий рынки жилья более чем 20 ключевых городов и агломераций мира, созданный профессиональными журналистами, либо живущими в этих городах, либо специально их посещавшими. Америка — один из рынков, за жизнью которого мы очень внимательно наблюдаем, поэтому с нее и начнем. Рецензию на книгу можно прочитать здесь.

Мультиэтнический Бронкс

К северу от Манхэттена находится Бронкс с населением 1,4 млн человек. Это единственная часть города, расположенная не на островах, а на материке, здесь самая высокая доля расовых и этнических меньшинств в Нью-Йорке: 35% жителей — афроамериканцы, 48% — испаноязычные.

Здесь находятся стадион бейсбольной команды New York Yankee’s и крупнейший кооперативный жилищный комплекс в США Coop City.

Самый густонаселенный округ Нью-Йорка, где проживает 2,5 млн человек, — Бруклин. До 1898 года Бруклин был отдельным городом и до сих пор сохраняет собственную идентичность. Именно его выбрали выходцы из России и стран бывшего СССР, осевшие в Нью-Йорке в 1970– 1990-х. Бруклин известен своим ярко выраженным городским центром (Даунтауном), полосой пляжей в районе Брайтон-Бич и одним из первых парков развлечений в Кони-Айленде. В Бруклине есть немало районов, возникших из небольших городков и деревень, основанных еще в XVII веке голландцами — первыми европейскими поселенцами на этих берегах.

А на северо-востоке округа, между Бруклинским мостом и Проспект-парком, можно встретить кирпичные таунхаусы, датированные XIX веком. Отсюда удобно добираться до Манхэттена на метро, здесь хорошие школы, новые театры, приличные рестораны и низкие по сравнению с Манхэттеном цены на недвижимость. В связи с чем многие жители Манхэттена, когда обзаводятся семьей и детьми, рассматривают вариант переезда в более просторное жилье Северо-Восточного Бруклина.

К северу от этой части города находятся Вильямсбург и Гринпойнт, которые до середины 1990-х оставались спальными районами для рабочего класса. Однако затем сюда приехали многие молодые специалисты и деятели искусства, для которых жилье в Манхэттене оказалось не по карману. Это повысило престиж районов, и с 2005 года вдоль побережья Вильямсбурга у пролива Ист-Ривер ведется строительство новых многоэтажных кондоминиумов.

Квинс с населением 2,3 млн человек — самый большой по площади из округов Нью-Йорка и самый разнообразный по этническому составу. По социальному составу проживающих Квинс — территория среднего класса, что делает его огромным спальным районом. Он популярен в основном у мигрантов из Латинской Америки, Карибского бассейна, Африки, Китая и Индии и вскоре вполне может обогнать Бруклин по численности. Это единственный из муниципальных районов США, где средний уровень дохода афроамериканцев (52 тыс. долларов в год) выше, чем у белых.

В округе выделяется расположенная недалеко от Манхэттена Астория. Она традиционно была заселена выходцами из Греции, но близость к центру привела к ее джентрификации* — в последнее время она стала популярна среди молодых специалистов.

К югу от Манхэттена расположен остров и отдельный округ Стейтен-Айленд, население которого всего 475 тыс. человек. Его часто называют «забытым округом», поскольку он географически более всего оторван от города, наименее плотно заселен и по характеру застройки скорее похож на пригород. До 1975 года Стейтен-Айленд относился к округу Ричмонд штата Нью-Йорк. Остров связан с остальной частью Нью-Йорка паромом и мостом Верразано-Нерроуз, построенным в 1960-х и соединившим этот район с Бруклином.

165 тысяч единиц доступного жилья

Нью-Йорк — город с высоким уровнем различий в доходах. Так, в 2005 году средний годовой доход 10% самых богатых домохозяйств составил 188 тыс. долларов в год, а 10% самых бедных нью-йоркских семей — всего 9300. Средняя еженедельная зарплата в Манхэттене — 1450 долларов, самый высокий показатель в стране. Однако большинство рабочих мест находится в остальных округах, где зарплаты в разы ниже.

Так как в Соединенных Штатах главенствует рынок, государство напрямую не участвует в регулировании рынка недвижимости и не является собственником жилья. Социальное жилье в США обеспечивается через специальные программы доступного жилья, которые представляют собой результат сотрудничества между городскими властями, девелоперами и владельцами жилья. Основной механизм программы — субсидии: сегодня в Нью-Йорке имеется 180 тыс. единиц муниципального жилья, покупка которого самыми бедными жителями субсидируется городскими властями.

В 2006 году мэр Нью-Йорка Майкл Блумберг объявил о запуске новой программы, направленной на развитие доступного жилья. В рамках программы планируется к 2013 году создать 165 тыс. новых единиц жилья для полумиллиона ньюйоркцев, преимущественно тех, кто зарабатывает менее 40 тыс. долларов в год. По состоянию на лето 2007 года городские власти смогли включить в программу 65 тыс. новых квартир, из которых три четверти находились в аренде.

По этой программе власти Нью-Йорка помогут выделить землю для возведения доступного жилья (в основном на месте закрывшихся промпредприятий и портовых сооружений) и создать механизмы для привлечения инвесторов частного сектора. Кроме того, власти через специальный фонд собираются потратить 200 млн долларов на приобретение земли и зданий, находящихся в частных руках. После конвертации этих зданий в доступное жилье около 30 тыс. квартир будет продано частным инвесторам или непосредственно малообеспеченным семьям.

«Спрос на социальное жилье значительно превышает предложение. И хотя программа Блумберга позволит сотням тысяч человек въехать в новое социальное жилье, это не решит проблемы в городе», — считает Джон Мантини из Manhattan Institute.

*Джентрификация — процесс возрождения центральных частей целого ряда городов Запада. Джентрификация предполагает реконструкцию отдельных кварталов городов, интересных с исторической точки зрения, или обладающих преимуществами с точки зрения экологии, с последующим поселением здесь состоятельных людей. Глоссарий.ru

Цитируется с разрешения издателя по книге: Мировой рынок недвижимости: города, тренды, цены. — М. : ЭКСМО, 2008. — 224 с. — (Библиотека ЭКСПЕРТА).