Речь идет о территории природно-исторического парка Царицыно. К 2004 г. там должен появиться дачный поселок, полностью предназначенный для сдачи в аренду. "Мосдачтрест" получил площадку под строительство от одного из своих акционеров - правительства Москвы. Сейчас выделенный участок земли за компанией только резервируется, но поскольку в распоряжении мэрии прописаны и сроки следующего этапа (заключение договора долгосрочной аренды "Мосдачтреста" со столичным земельным комитетом должно состояться в течение года), то у этого проекта появляются неплохие перспективы для реализации. Причем, согласно решению московских властей, "Мосдачтрест" оказывается един почти во всех лицах. Он возьмет на себя предпроектные работы и разработку исходно-разрешительной документации, выполнит проектные работы и сам построит поселок.
Проект в дебрях
На 7 га парковой зоны, согласно официальной версии, появятся дачи для "летнего отдыха социально незащищенных категорий граждан".; На вопрос, кого в дальнейшем определят в качестве "социально незащищенных" для жизни в элитном поселке, "Фокус" в многочисленных московских инстанциях получил следующие варианты ответов: "не знаю", "не хочу говорить" и "не считаю возможным отвечать на этот вопрос", "убьем, если еще раз позвоните".;
Впрочем, предполагать, что "Мосдачтрест" будет заниматься благотворительностью в пользу бедных, явно не приходится. Ведь это даже не государственное или муниципальное унитарное предприятие, а обычное открытое акционерное общество. Правда, с весьма влиятельными крупными акционерами: 30% акций принадлежит правительству Москвы, еще 36% - девелоперской компании "Система Галс", являющейся частью АФК "Система".;
Если верить представителям самой компании и ее могущественных акционеров, то этого проекта, несмотря на распоряжение правительства Москвы 1663-РП от 30 октября 2002 г., вообще нет. Ответы представителя мэрии были по-своему уникальны: он все путался между "ничего в Царицыне строить не будут" и "рассказать о проекте ничего не могу".;
Представители риэлторских компаний, занимающихся арендой дачных домов и коттеджей, практически в один голос заявляли "Фокусу", что о проекте знают и нисколько не удивляются, что его проанонсировали в качестве места отдыха "для социально необеспеченных граждан".; Если сложить воедино комментарии риэлторов и девелоперов, то получится следующая картина. Во-первых, земля на территории природоохранной зоны выделяется далеко не каждому. В этой ситуации говорить о рыночных ставках аренды просто не приходится. Особенно учитывая состав акционеров "Мосдачтреста", в котором "Фокусу" на вопрос о ставках аренды отвечать отказались. По мнению представителя одной из риэлторcких компаний, стоимость аренды определяется характером отношений с местными властями, вообще же право аренды на 49 лет обойдется в "царицынском" случае примерно в $4 млн.
Как пояснили "Фокусу" в территориальном объединение регулирования землепользования Южного административного округа (где и находится парковая зона Царицыно), "средняя арендная ставка на землю по столице составляет 180 000 руб. за 1 га в год. С учетом коэффициента инфляции в 2,4% и особенного статуса Царицына ставка на землю под строительство в этой зоне варьируется в диапазоне от 163 000 до 357 000 руб. за 1 га в год".; Операция умножения трех цифр (7 га, 357 000 руб., 49 лет) с последующим переводом по текущему курсу в американскую валюту даст результат в $550 000. Впрочем, эту цифру можно считать весьма приблизительной в силу сложности российской земельной практики.
"Для выведения земли под строительство всегда нужна бюрократическая формулировка. Например, когда выводится из оборота земля на Рублевке, то в документах вы никогда увидите "для нужд богатого дяди", всегда пишется, условно говоря, "для благих целей и начинаний".; А в принципе формулировка в случае с "Мосдачтрестом" особого значения не имеет. Это все-таки "своя" организация, - комментирует ситуацию представитель одной из крупных строительных компаний. - Ставки на аренду домов в Царицыне будут не меньше, чем в Серебряном Бору. Сумма, затраченная на аренду земли под строительство, конечно, влияет на цены, но незначительно".;
Cеребряный Бор белкам
Оценить перспективы царицынского проекта, о которых весьма неохотно говорят его инициаторы, можно, оценив опыт работы "Мосдачтреста" в Серебряном Бору. Комплекс здешней застройки - несколько поселков, которым даже не присваивали собственных названий: Серебряный Бор, дом - это и адрес, и показатель престижа домовладельца.
Управляющий агентства недвижимости "Миэль" Евгений Иванов считает, что своеобразие Серебряного Бора определяется не только его особым экологическим статусом, но и ограниченным предложением - например, "Мосдачтресту" принадлежит здесь около 200 строений. "То, что на сегодняшний день предлагается в Серебряном Бору, сильно отличается и от московской, и от подмосковной недвижимости. Общая площадь Серебряного Бора - 300 га, 70 из них арендованы под дачные участки", - говорит Евгений Иванов.
Cеребряный Бор - это обособленный рынок недвижимости, где существуют две взаимосвязанные тенденции: уменьшение количества предложений и рост цен. Арендная ставка на дома "Мосдачтреста" колеблется сегодня, по данным руководителя отдела маркетинга компании Penny Lane Realty Вячеслав Шилова, от $6500 до $10 000 в месяц. Не менее скуден здесь и рынок продаж: всего два дома и пять участков.
Арендный бизнес в поселке считается самым выгодным. Продажа, впрочем, дело тоже доходное, но более хлопотное. Проблема одна - документальное оформление. Часть домов, расположенных здесь, вообще нигде не зарегистрирована. Если же хозяину дома удается выправить документы, то стоимость его владения редко оказывается ниже $1 млн. Дешевле продаются только неудачно расположенные дома. В Серебряном Бору "Мосдачтрест" владеет двумя гектарами земли, на которых только в прошлом году построил 17 домов и уже успел сдать их в аренду. Дома площадью 100-200 кв. м были построены из достаточно дешевых строительных конструкций - панелей типа "сэндвич" и деревянного бруса. Подобные дома, по мнению представителей одного из крупных московских агентств недвижимости, сегодня можно купить за $10 000-30 000, включая недорогую отделку и сборку на месте строительства. Кстати, арендные ставки "Мосдачтреста" в Серебряном Бору тоже оказались тайной за семью печатями.
Половина дач в Бору, принадлежащих "Мосдачтресту", по идее должны быть льготными, т. е. сдаваться в аренду пенсионерам, ветеранам и прочим заслуженным людям. Наблюдательные риэлторы говорят, что последних в Серебряном Бору еще надо поискать: "Представьте себе дом постройки 1938 г., без воды и тепла, со всеми "удобствами" на улице. И вот он сдается льготнику по 36 руб. за 1 кв. м. А на месте этого "архаизма" может стоять коттедж, который будет сдаваться по $500-1000 за 1 кв. м в год".; Так что кто в этом случае нужен "Мосдачтресту?" Со строительством в Серебряном Бору не все так просто: реконструкция старых объектов - без проблем, а для строительства каждого нового дома с 1998 г. необходимо разрешение муниципалитета, да еще и с визой мэра столицы.
Согласно распоряжению мэрии "расширение дачной зоны не допускается".; Но правила написаны, как известно, для того, чтобы их нарушать. Строительство в Серебряном Бору, как правило, закамуфлировано. На официальном же языке это называется "реконструкция".; Сносить или "потрошить" старые постройки, оставляя от них только фасад, можно. Этим застройщики активно и занимаются. И не факт, что площадь нового дома соответствует площади старого. Вся территория Серебряного Бора в свое время была передана в бессрочное безвозмездное пользование Управлению территории "Серебряный Бор".; Там на просьбу "Фокуса" рассказать, как обстоит дело с несанкционированной застройкой или, того хуже, вырубкой деревьев, отрапортовали: "Мы к стройкам никакого отношения не имеем. Наше дело, чтобы белки прыгали и водоплавающие всякие были..."
На фоне трогательной заботы о прыгучести фауны Серебряного Бора еще более трогательным оказался рассказ бывшего сотрудника управления: "Есть пример строительства в Серебряном Бору, рассказывать о котором можно, поскольку в свое время он был предан огласке. На четвертой линии (это территория последнего в черте города брусничного леса) несколько лет назад основательно устроилась компания "Тема".; Купили несколько развалившихся домиков и получили разрешение на постройку четырех коттеджей. Плюс получили разрешение на вырубку сотни деревьев. "Мослесопарк" поднял шум. Склоки, крики. И что в результате? Штраф заплачен - дом стоит. По этой схеме в Серебряном Бору работают многие. Хоть стройка и запрещена, но она существует".;
Так что весь предыдущий опыт работы "Мосдачтреста" может принести компании и ее акционерам в Царицыне даже не серебряную, а по-настоящему золотую выгоду. Главное - не переборщить с количеством "социально незащищенных", для которых там и будут строиться дома.
