政策转向住宅“去投资化”不必为商业地产担忧

秦虹昨日透露，未来房地产政策走向将会是坚决执行住宅市场的“去投资化”和大力建设保障性住房。据悉，目前住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。

未来房地产发展仍有空间今年以来，房地产调控持续性的信号还在持续传递。从目前情况来看，限购这一措施俨然已成为房地产调控中最为有效的手段之一。秦虹表示，在这种情况下，整个行业有必要进行反思。

据统计，2010年全国房地产的销售额达到5.25万亿元，是2001年数据的10倍。

秦虹表示，高速增长主要依靠土地增值以及宽松的信贷支撑。“这种高速增长是否可以持续，这种粗放性的增长是否可以持续，目前，房地产已经失去了原有的功能，”她不无担忧地说。

虽对市场前景担忧，但秦虹同时认为，从市场层面来看，中国房地产市场仍有发展空间。如果把中国房地产市场和美国的房地产市场相比的话，最大的不同是美国的房地产市场交易以二手房交易为主。据她介绍，美国去年一共卖住房490万套，90%是二手房交易，10%是新房交易。而中国去年商品住房销售面积是9.3亿平方米，所有二手房交易面积不过2亿平方米。

两手解决保障房问题对于保障性住房建设，秦虹透露，将会从两个方面着手。她解释称，首先是托底保障，政府对社会上“一辈子都无法通过收入解决住房问题”的困难家庭，将进行托底保障住房供应。“不但要保一时，而且要保一辈子，因为他们确实没有办法靠自身能力在市场上解决住房问题。”她表示。

“其次是过渡性保障，该政策主要针对刚开始工作的年轻人，此类人群没有支付首付的购买能力，通过公共租赁住房可以为年轻人提供过渡性保障。”秦虹表示，“等三五年之后，这类人群有了稳定的工作，收入来源比较确定、有保障的时候，可以通过自身的努力，解决住房问题。”

不必为商业地产投资过热担忧房地产住宅市场“去投资化”之后，是否会带来商业地产投资过热呢?铜锣湾集团董事长陈智说，有人认为，当住宅投资市场出现萎缩状况，就意味着商业地产有大量机会。这种言论其实是一种误导。

陈智指出，商业地产跟住宅地产有很多不同之处，商业地产主要是为零售经营者提供用地，而国内零售业在一定时期内需求量是稳定的，与住宅市场的刚性需求完全不同。另外，还有很多人并不太了解商业地产的运作方式，商业地产在一定时期是受市场多方影响的，复杂性更大。

“有人担心会有很多民间资本投向商业地产领域，商业地产发展有可能会过热。”陈智表示，“可能在短期之内有这种效益的波动，但长期来看，并不存在这个问题。”

专家论道秦虹引导民间资本投向房地产市场前端本报讯(记者冯尧)住宅房地产市场“去投资话”，意味着民间资本从房地产“撤军”，这样的话，庞大的资金流该如何疏导?住建部政策研究中心主任秦虹透露，未来会将长期投资于住宅房地产末端的民间资本引导到需求前端，将炒房、囤房引至前端形成房地产供给。

秦虹表示，中国民间收入差距非常大，所以民间资本并不是平均分摊在所有人身上，主要集中在一部分人手中。就此，政府将力推住宅市场“去投资化”，民间资本止步于住宅房地产市场，这就意味着此类资金必须去找新的投资渠道。她表示，民间资本长期以来在房地产末端投资，未来将着力引导部分需求到前端，即房地产供给端。“这就是将原来炒房、囤房的资金引导到房地产开发供给的前端。”

秦虹称，以鄂尔多斯为例，当地民间资本量大概为2200亿元，但鄂尔多斯人相对比较保守，普遍偏向于在当地投资房地产。据她介绍，鄂尔多斯每个家庭平均拥有四五套房。“事实上，北京一年新建商品房销售额不到2000亿，如果鄂尔多斯2000亿的民间资本全部都投向北京买房的话，将会把北京一年的商品房全部买光，而且完全不需要贷款。”

值得注意的是，今年8月，住建部政策研究中心曾公布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。据该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，民间资本规模还将继续增长。

刘治彦消费服务业推动城市化社科院城市经济研究室主任刘治彦指出，2008年金融危机以来，我国投入了4万亿的资金，带动了全国10万多亿的资产投资，形成了经济的发展，但也面临了一系列问题。

从国内看，全国人均GDP现在已经是将近5000美元。5000美元是一个很有意义的节点，可以说城市化已经走完了一半的历程，全国进入了工业化与城市化综合阶段。

国家今后五年，城市化率可能会达到54%，2020年可能会达到60%，2025年在人口将近峰值14.2亿的情况下，城市化率可能接近64%。这时，人口逐渐减少，城市化率将由人口分母减少的这种方式来推进。

在这种情况下，今后的城市化更多的是一种质量的提升。而现代消费主义概念的兴起，将会促进新技术、新业态、新金融发展生活服务业。

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(责任编辑：虞淑军)