Służebność drogi koniecznej jako rozwiązanie problemu braku dojazdu do działki nieposiadającej dostępu do drogi publicznej

Do dziś wiele nieruchomości gruntowych nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Przez wiele lat taka sytuacja nie stanowiła problemu, jeżeli ktoś chciał korzystać ze swojej działki w porozumieniu z sąsiadem przechodził przez jego nieruchomość. Aktualnie jednak, w związku z rosnącą tendencją poszanowania prawa własności, a także wzrostu cen nieruchomości, pojawiają się konflikty na tym polu, a co za tym idzie i konieczność ich rozwiązania. Idealnym, często jedynym, rozwiązaniem tego problemu jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości sąsiadującej.

Czym jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej to tak zwana służebność gruntowa obciążająca nieruchomość. Jest ona skuteczna erga omnes, a więc wobec każdoczesnego następnego właściciela nieruchomości obciążonej. Przy czym pamiętać należy, iż służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Drogę konieczną ustanawia się jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowe. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (art. 145 § 2 zd. 1 k.c.). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 k.c.). Pamiętać jednak należy, iż jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (art. 145 § 2 zd. 2 k.c.).

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Pamiętać należy także, iż służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za tak zwanym odpowiednim wynagrodzeniem. Ustawodawca nie wskazał w jaki sposób ustalić powyższe wynagrodzenie, niemniej jednak na jego ustalenie ma wpływ wielkość, położenie oraz przeznaczenie zajętej nieruchomości. Istotny wpływ na wysokość wynagrodzenia ma także zmniejszenie wartości lub użyteczności nieruchomości obciążonej, chociaż podkreślenia wymaga, iż wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie drogi koniecznej, bez względu na to czy dla właściciela nieruchomości obciążonej wynikła z tego jakakolwiek szkoda. Wynagrodzenie może być płatne jednorazowo bądź też w ratach.

Kto może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej (tzw. legitymacja czynna)

Wśród podmiotów, które mogą domagać się ustanowienia drogi koniecznej wyróżniamy:

  • właściciela nieruchomości gruntowej lub budynku pozbawionego dostępu do drogi publicznej,
  • współwłaścicieli takiej nieruchomości,
  • użytkownika wieczystego takiej nieruchomości,
  • rolniczą spółdzielnię produkcyjną.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej w trybie orzeczenia sądowego

Sądem właściwym w sprawach o ustanowienie drogi koniecznej jest sąd ze względu na miejsce położenia nieruchomości, dla której służebność ma być ustanowiona (art. 606 k.p.c.). Występując do sądu w wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy pamiętać, iż wśród uczestników postępowania należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości gruntowych przez które mogłaby prowadzić droga. Sąd przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej powinien zgodnie z obowiązującymi przepisami, przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenia dowodu z innych przyczyn nie jest konieczne (art. 626 § 1 i 2 k.p.c.). Opłata za sądowe ustanowienie drogi koniecznej wynosi 200 zł.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej w trybie umowy

Najbardziej optymalnym, zarówno pod względem czasu jak i finansowym, sposobem ustanowienia drogi koniecznej jest umowne jej ustanowienie. Strony mogą zawrzeć stosowną umowę, przy czym oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej (nieruchomości przez którą ma przebiegać droga konieczna) musi być złożone w formie aktu notarialnego. Notarialne oświadczenie woli o ustanowieniu drogi koniecznej jest niezbędne do uzyskania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>