Een zonnetje en beetje warmte kunnen veel doen. Het leven ziet er gelijk een stuk leuker uit. Alle negatieve gedachten worden naar de achtergrond gedrongen en alles wordt een stuk positiever bekeken. En de meeste berichten zijn daar ook naar. Het lijkt erop dat het ergste achter de rug is.
Op wat dreigend wapengekletter na kan er eigenlijk niets mis gaan. Dus laten we eens met een optimistische blik naar de toekomst kijken als het op vastgoed aankomt.
Geld in overvloed
Het eerste wat opvalt, is dat er meer dan genoeg geld in de markt is. Banken die nog niet zo lang geleden niet in de markt waren om vastgoed te financieren geven aan (toch weer) geïnteresseerd te zijn. En dat naast al het geld van private equity-partijen en de rich and famous uit Azië, het Midden-Oosten en Rusland.
- De rich and famous wil iets voor de heb en kijkt niet naar wat het kost. Ze bulken van het geld en willen voor de lange termijn op de beste locaties vastgoed bezitten.
- Private equity-partijen willen alleen maar hoge rendementen behalen. Dus zijn zij geïnteresseerd in portefeuilles voor een habbekrats die niemand aan de straatstenen kwijt kan. Bijvoorbeeld de winkelcentra van Vastned in Spanje of vastgoedportefeuilles die op een bankbalans staan.
Daarnaast wordt vrolijk gebruikgemaakt van financiering die een extra impuls aan het rendement geven. Vooral banken die niet echt geraakt zijn door de vastgoedcrisis hebben interesse om weer te financieren.
Ik hoor zelfs van klanten dat banken weer actief bellen en bereid zijn om weer een aanzienlijk deel van het vastgoed te financieren. Goed nieuws dus voor de passivakant van de balans.
Vertrouwen komt terug
Als tweede valt op dat eersteklas vastgoed op de beste en aantrekkelijkste locaties duur betaald wordt. Allerlei redenen zijn hiervoor aan te dragen maar de zeer lage rente speelt hierin een belangrijke rol. Dit drijft steeds meer beleggers naar tweedeklas vastgoed.
In het Verenigd Koninkrijk is Londen zo duur geworden dat nu massaal wordt belegd in tweedeklas vastgoed met aantrekkelijkere rendementen. Hierin zijn nog wel grote verschillen per land waar te nemen.
In Nederland werden in 2013 nog hele aantrekkelijke prijzen betaald voor kantoren op de Zuidas in Amsterdam. Naar tweedeklas vastgoed wordt nog minder gekeken. Wel lijkt het erop dat waardes aan het uitbodemen zijn. Zo lijkt het wel lente op de Nederlandse huizenmarkt.
De verkopen nemen toe volgens de laatste berichten en waardes lijken te stabiliseren. En dit is belangrijk voor het vertrouwen en voor de economische activiteit. Mensen kunnen weer verhuizen en weten waar ze aan toe zijn. Dit is een proces dat niet in een week opgelost is.
Zoals altijd mooi wordt gezegd: vertrouwen gaat te paard en komt te voet. En met dat vertrouwen gaan mensen weer meer uitgeven. En dat is goed voor de winkelmarkt. Winkeliers hebben afgezien de laatste jaren en velen hebben hun deuren gesloten of moeten sluiten.
En als er meer wordt gekocht moet er ook meer geproduceerd worden. Goed nieuws dus.
Geografische verschillen
Als laatste vallen de grote geografische verschillen op. Was Spanje jaren van het radarscreen van beleggers verdwenen, nu is het weer hot. Zuid-Spanje moet je gewoon zien als het Florida van Europa dus daar mag een huisje wat kosten. Steden als Madrid en Barcelona liggen in het favoriete noorden dus waarom niet. En tweederangs vastgoed kan goedkoop ingekocht worden, dus niet geschoten is altijd mis.
En neem Dublin. Huizen zijn daar met ruim 15% gestegen in een jaar. En dat nadat in 2008 de huizenprijzen in Ierland halveerden. Al zijn we er wel over eens dat Dublin niet hetzelfde is als een leuke cottage ergens in de een of andere uithoek.
Londen is zoals gezegd niet te betalen en ook in Parijs wordt een vierkante meter duur betaald al probeert de overheid daar met sociaal beleid in te grijpen.
Nederland is op alle fronten kommer en kwel geweest de laatste jaren: de woning-, de kantoren- en de winkelmarkt hebben zwaar onder de financiële crisis geleden. Maar ook hier komen weer kansen. Zo wordt door beleggers met interesse naar de woningmarkt gekeken.
Vooral naar woningen voor de vrije huurmarkt. En ook kantoren kunnen voor aantrekkelijke aanvangsrendementen aangekocht worden. Zeker ten opzichte van mening ander Europees land. Er valt geld te verdienen met vastgoed, het kaf is van het koren gescheiden en risico’s zijn weer beter in te schatten.
Al met al genoeg redenen om optimistisch te zijn en de ellende van de afgelopen jaren te vergeten. Zou het dan toch snel zomer worden?
Marian geeft de financiele crisis de schuld. Dat is een verkeerde aanname: de realiteit is veranderd.
Vraag en aanbod passen niet op elkaar en men kan geen business case maken om te slopen en herbouwen:
- structurele afname behoefte bedrijfsruimtes (door uitbesteding, thuiswerken, flexibilisering arbeidsmarkt).
- verschuiving van stadscentrum naar decentrale winkelcentra en webwinkels
- betaalbaar huren ipv kopen (door flexibilisering arbeidsmarkt) door de middenklasse
- vergrijzing: behoefte aan appartementen ipv gezinswoningen...maar geen doorstroom vanwege weinig interesse in gezinswoningen.
- verhuizing naar randstad (werk&vermaak) ten koste van de buitengebieden
Kortom: de boel zit hier muurvast, de vastgoedsector (inc gemeenten) moeten hun verlies nog gaan nemen.
@t Tinus:
Betaalbaarheid is historisch bezien weer meer dan prima hoor in Nederland.
Daarbij is het zo dat ondanks de vergrijzing er 1 miljoen eenpersoonhuishoudens bijkomen tot 2040 (mediaan van een aantal voorspellingen). Demografisch is het zo dat het gezin als hoeksteen van de maatschappij abrokkelt. Mensen hebben vaker verschillende relaties/ meer scheidingen.
Verhuizing naar randstad van de buitengebieden is ten dele waar. Je ziet dat bijv. veel Belgen nu al naar zeeuws vlaanderen trekken vanwege de gunstige prijzen. Zodra het verschil té groot wordt gaan mensen wel nadenken over andere opties.
De boel zit niet muurvast. De rijke babyboomers komen op een leeftijd dat ze gaan overlijden. De kinderen erven vaak mooie bedragen. Weliswaar staan veel hypotheken onder water maar wat er via erfenis binnenkomt zal dat probleem grotendeels wel oplossen komende jaren + het feit dat na stabilisatie de prijzen over 5jaar wel weer paar procent gestegen zijn wat een deel van het verlies goedmaakt.
Financiele crisis gaf imo een versterkend effect. Investeerders moesten noodgedwongen vastgoedportefeuilles tegen dumpporijzen van de hand doen.
Na de gezonde correctie is de boel nog eens flink doorgeschoten naar beneden omdat de hele keten stil viel. Ach ja de paniek was ook groot. Maar het herstel zal daar ook naar zijn. Een herstel dat in UK en VS grotendeels al heeft plaatsgevonden. Amerika is zelfs al weer licht aan het afkoelen.
Zaak is om als politiek een gezonde koppeling te houden tussen woningmarkt en inkomen. Zodra het daar scheef gaat lopen kun je wachten op een nieuwe correctie.
@Shutterspeed: je gaat ervanuit dat mensen een huis (en auto en kantoorpand etc) willen bezitten. Dat wordt steeds minder het geval.
Je onderschat de impact van de veranderende realiteit.
"Financiele crisis gaf imo een versterkend effect. Investeerders moesten noodgedwongen vastgoedportefeuilles tegen dumpporijzen van de hand doen. "
Nee, de crisis (er komt elke X jaar wel een crisis) zorgt ervoor dan >slechte< vastgoedportefeuilles gedumpt worden.
We gaan zien welke voorspelling gaat uitkomen: ik voorzie dat De Grote Vastgoed Afwaardering nog gaat komen.
Dat is ook de reden dat DNB nu ook de vastgoedmarkt moet monitoren.