ＵＲ「優先入居」のウソ　当選確率２０倍の「宅地債券」

　東京都内に住む５０代の男性団体職員は、これまで足かけ５年、都市再生機構（ＵＲ）に約５５０万円を預けてきた。

　「積み立てれば、ＵＲの宅地の当選確率が２０倍になる」

　そんなふれこみの「宅地債券」が魅力的だと思ったからだ。しかし、この男性は今、こう話す。

　「当初の約束を果たさないのはおかしい。ＵＲは売れ残りばかり押しつけてくる」

　●分譲は「遠い所」ばかり

　怒りの原因は後述するとして、男性が宅地債券の存在を知ったのは２００２年、ＵＲの前身の都市基盤整備公団が出した新聞広告だった。年２回、約５０万円ずつ７年間振り込んで、計約６５０万円を積み立てる。積み立ての実績で、公団が分譲する宅地の抽選に、１０倍か２０倍の倍率優遇が受けられる。つまり、「優先入居」できるというのだ。

　「今後の供給予定地区」として首都圏の地図があり、東京の多摩、八王子、横浜の港北、埼玉の大宮、飯能など、開発が予定されるニュータウンが首都圏だけで４６カ所示されていた。

　男性は長く、賃貸住宅で暮らしてきた。いつかはマイホームで暮らしてみたい。７年間の積み立てが終わるころ、ちょうど定年を迎える。

　「退職金も出るから家が建てられるかもしれない。３０年以上働いた人生、そのぐらいのことができてもいいんじゃないか」

　債券はその都度、国土交通相が認可して発行する「お墨付き」だし、公団が分譲する宅地は民間のものよりも比較的広いし、上下水道もきちんと整備されているだろう。どんなにくじ運が悪かろうと、同じくじを２０回ひけるのなら、当たるに違いない。

　債券を買うことを即決した。

　一昨年。男性はまず１０倍の倍率優遇が受けられるようになった。ＵＲから送られてくる資料やメールマガジンで、分譲される物件に目を凝らし始めた。

　しかし、すぐに途方に暮れた。

　東京・多摩で分譲された宅地は６千万円近くで、とても手が出ない。それ以外は千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県などの都心へは「遠すぎる物件」ばかりだった。

　代わりに、大手住宅メーカーが、ニュータウン内で開発した建て売り物件のダイレクトメールばかりやってきた。

　「民間が開発するプロジェクトを紹介します」

　と、ＵＲの紹介文がついていた。価格は７千万〜８千万円。やはり手が届かなかった。

　●個人向けは１５％

　今年になっても状況は変わらない。しびれを切らして約１カ月前、ＵＲに電話で問い合わせた。すると、電話に出た男性職員は、こう言った。

　「この先、一般の方に向けた宅地分譲をするかどうかはわかりません。横浜の港北ニュータウン内の宅地は、すべて民間業者に卸してしまいました。今はハウスメーカーにまとめて卸すのが主流になっているんです」

　男性に代わって、ＵＲに事情を質した。すると、おかしな状況が見えてきた。

　そもそも、宅地債券は「ニュータウンの開発資金にあてると同時に、顧客の確保のため」に、販売された。

　だが、２００４年の設立後から昨年度までにＵＲが売り出した住宅用宅地７４０ヘクタールのうち個人向けに売り出されたのは、わずか１５％。残りは、民間住宅メーカーに卸されていた。

　●「手早く換金」を優先

　都心から４０キロ圏内の各ニュータウンごとに、個人向けに分譲された宅地の比率を見ると、多摩（４．８％）や八王子（４．１％）、港北（１．３％）など、都心に近くて人気が高そうな物件は極端に低い。鎌ケ谷（千葉）や越谷（埼玉）、八潮（同）などは民間業者に卸しただけで個人はゼロだった＝一覧参照。大宮（同）や八千代（千葉）にいたっては、個人はおろか民間業者にも販売されていない。

　下の一覧が示すように、都心４０キロ圏内の大半は、個人向け分譲の実績はなく、あってもごくわずかだった。

　個人への比率が低すぎはしないか。ＵＲは取材にこう答えた。

　「個人と民間業者にどう分譲するかは、毎年の市場状況などを見ながら決めてきた。債券の売り出し時に方針が決まっていたわけではなく、結果的にこうなったまでだ」

　ＵＲによると、債券は２００２〜０３年の２年間で２３００口売り出したものの、買ったのは結局６０８人。不人気で販売が終わってしまう。さらに翌０４年、ＵＲとして独立行政法人化された後のニュータウン事業は、明らかに雲行きが変わる。

　独法となって採算性を問われるようになったため、ＵＲは積み上がっていた借金の整理を求められた。「中期計画」で、ニュータウン事業からの撤退を視野に入れた「民間業者への宅地の早期処分」を明記した。

　２００８年度までに２千ヘクタールを売却するという厳しいノルマだった。

　０４年度からの４年間、ＵＲが販売した宅地の民間業者向け比率は、０４年度は７３％だったが昨年度は９０％に。年を追うごとに増した。自然、個人向け宅地の比率は下がっていった。

　昨年度、首都圏で個人向けに分譲された宅地５００のうち、都心から４０キロ圏内のものは１２２しかなかった。

　大手鑑定事務所の不動産鑑定士はＵＲの動きをこう解説する。

　「個人向けの宅地販売に比べ、民間業者への販売は、大規模に手早くできる。借金の返済を迫られていたら、手早く換金できる方法として選ぶのは自然の流れだろう」

　●買えたのは２２人

　そうは言っても、債券を買った人から見れば、販売時の売り文句と反するかに見える方針転換は、納得できるはずがない。

　ＵＲはこう反論する。

　「債券の積立者に特別に知らせていないのは事実だが、中期計画については、ＵＲのホームページに掲載している。処分の影響で個人向けの宅地数が減ったことはない」

　前出の男性は、ＵＲのこうした方針変更を知らされないまま、積み立てを続けてきた。預けた金の元本は保証され、年利率は７年で１．０５％。

　男性は言う。

　「金融商品としての魅力は感じていない。宅地を入手するために積み立てたのに、住みたいところがない。民間業者に大量処分する方針を知っていたら、積み立ては途中でやめていた。ＵＲは積立者に方針変更を知らせるべきだった」

　債券の購入者が積み立てた２７億円も、ニュータウン整備に使われたが、購入者のうち、これまでに実際に宅地を買ったのはわずか２２人にとどまる。

　ＵＲはこのニュータウンの残った宅地３６００ヘクタールを、２０１８年度までに完全に処分する。「個人向けは一定量確保する」とは言うものの、その量も、未定なのだという。

　■宅地債券の販売時に「供給予定」とした宅地と、個人に売られた宅地の比率

　　　　　　　　　　　　個人向け宅地の比率（％）

●八潮南部中央……………………………０

△港北…………………………………１．３

●三郷中央…………………………………０

●新鎌ケ谷…………………………………０

◇吉川駅南…………………………３３．５

●越谷レイクタウン………………………０

●吉川………………………………………０

●流山新市街地……………………………０

●坪井………………………………………０

●西八千代北部……………………………０

△黒川………………………………１７．０

△南多摩………………………………４．８

●浦和東部第二……………………………０

●岩槻南部新和西…………………………０

●野田山崎…………………………………０

●金田東……………………………………０

●柏北部東…………………………………０

△千葉北部…………………………１１．２

●大宮西部…………………………………０

●物井………………………………………０

△南守谷………………………………８．４

△北守谷………………………………５．５

△南八王子……………………………４．１

△千葉東南部………………………１３．２

△千原台……………………………１２．８

●下高井……………………………………０

◇内守谷……………………………５８．５

●寺崎………………………………………０

△北竜台……………………………１３．１

◇萱丸………………………………３４．０

●菖蒲北部…………………………………０

●成瀬第二…………………………………０

◇東下根……………………………６０．２

△牛久北部…………………………２７．１

●飯能南台…………………………………０

◇飯能南台第二……………………３９．１

●坂戸入西…………………………………０

●高坂駅東口第二…………………………０

△龍ケ岡……………………………２９．０

△葛城…………………………………３．６

●筑波研究学園都市………………………０

●真田北金目………………………………０

△間々田………………………………５．０

●南台………………………………………０

◇東谷・中島………………………４６．１

●宇都宮テクノポリスセンター…………０

　●＝（個人への供給）なし

　△＝（同上）３０％未満

　◇＝（同上）３０％以上

　（ＵＲ提供資料より）