НАРЕДБА
за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община

(Приета с Решение № 81 по Протокол № 7 от 28.02.2008; изм. и доп. с Решение № 217 по Протокол № 38 от 16.04.2009; изм. и доп. с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010; изм. и доп. с Решение № 210 по Протокол № 87 от 14.04.2011 във връзка с новата Наредба за общинската собственост)

ЧАСТ ПЪРВА
ОБЩИ РАЗПОРЕДБИ

ЧАСТ ВТОРА
НАЕМНИ ЦЕНИ

ЧАСТ ТРЕТА
ЦЕНИ НА ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ

ЧАСТ ЧЕТВЪРТА
ЦЕНИ НА ОБЩИНСКИ ИМОТИ ПРИ ЗАМЯНА И УЧРЕДЯВАНЕ НА ОГРАНИЧЕНИ   ВЕЩНИ ПРАВА

ДОПЪЛНИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ

ПРЕХОДНИ И ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ЧАСТ ПЪРВА
ОБЩИ РАЗПОРЕДБИ

Чл.1. (изм. и доп. с Решение № 217 по Протокол № 38 от 16.04.2009; изм. с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010) Наредбата определя основните принципи, специалните правила и приложимите методи за определяне на цените при сделки с недвижими имоти, собственост на Столична община, цените при придобиване на имоти от общината.

Чл. 2.(1) Наредбата регламентира:

1. условията и реда за определяне на цените при сделки на управление и разпореждане с общински недвижими имоти, сключвани при преференциални условия;

2. изискванията на Столична община при изготвяне на пазарни оценки при сделки с общински недвижими имоти, извършвани по общия ред;

3. примерни методи за изготвяне на площообразуване на сгради и обекти в сгради;

4. примерни правила за определяне на идеални части от право на строеж, съответстващо на сгради и обекти в сгради в имоти, при продажба на земя по чл. 35, ал. 2 от ЗОС;

5. (изм. с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010) рамковия договор с независими лицензирани оценители и фирми, извършващи оценки на недвижими имоти и задълженията им към Столична община;

6. (изм. с Решение № 217 по Протокол № 38 от 16.04.2009; изм. с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010) определянето на видовете дължими плащания при учредяване на някои сервитутни права и методите и процедурите за определяне на размера им;

(2) Правилата на настоящата наредба се прилагат, доколкото в закон или, подзаконов нормативен акт не е предвидено друго.

(3) Столичният общински съвет може да приема специфични правила за управление и разпореждане с недвижими имоти, общинска собственост, при:

А) (доп. с Решение № 217 по Протокол № 38 от 16.04.2009)изпълнение на Програмите за реализиране на Стратегията за развитие на Столична община и Стратегията за управление на общинската собственост;

Б) реализация на проекти, по които Столична община е едновременно водеща организация и бенефициент.

(4) Решенията по предходната алинея се приемат с мнозинство от 2/3 (две трети) от общия брой на общинските съветници.

Чл. 3.(1) При изготвянето на пазарни оценки следва да се използват подходи и методи на оценяване, които са международно признати, допустими или предвидени от българското законодателство и възприети като стандарти за бизнесоценяване.

(2) Оценките се изготвят при използване на: приходен подход, подход на разходите и пазарен подход.

(3) Оценките се изготвят при използване на минимум два метода от следните:

1. Метод на вещната стойност;

2. Метод на приходната стойност;

3. Остатъчен метод;

4. Метод на сравнимите продажби;

5. Методи, които отчитат предвиденото застрояване при оценка на незастроени имоти;

(4) При наличие на сравнима пазарна информация задължително се изготвя и трета оценка по метода на сравнимите продажби към двете оценки съгласно ал. 1.

(5) Не се приемат оценки, формирани въз основа на един от методите по ал.3 и по метод на сравнимите продажби.

(6) Оценките се съобразяват с категорията на териториалната единица, административно териториалната единица (по смисъла на ЗАТУРБ), зоната и подзоната, в която попада оценяваният недвижим имот (Приложение № 1 и Приложение № 2).

(7) (изм. с Решение № 210 по Протокол № 87 от 14.04.2011) Оценките се изготвят въз основа на възлагателни пис­ма от дирекции „Общинска собственост", „Инвестиционно отчуждаване" и „Об­ществени поръчки и концесии " при СО, както и от кметовете на райони. Договорите за извършване на услугата се сключват с лицата, страна по бъдещите сделки, които заплащат цената по тях.

(8) (нова с Решение № 210 по Протокол № 87 от 14.04.2011) Разноските по изготвяне и актуали­зация на пазарните оценки за имоти и вещни права се заплащат от СО или от съот­ветния район, когато разпореждането или отдаването под наем ще се реализира чрез търг или конкурс.

Чл.4.При наличие на различни оценки на независими лицензирани оценители, вносителите на проекти за решения за сделки задължително посочват това обстоятелство в докладите си до Столичен общински съвет, който се произнася по целесъобразност.

Чл.5. (изм. с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010)
(1) При спор за цена между администрацията на Столична община и насрещна страна по сделки, които се сключват без решение на Столичен общински съвет, се подготвя доклад до Постоянната комисия по бюджет и финанси към СОС, която се произнася със становище по цената.
(2) (нова - с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010)
При учредяване право на строеж върху съсобствени урегулирани поземлени имоти, за дела, притежаван от Столична община, Постоянната комисия по финанси и бюджет към Столичен общински съвет, определя процента за обезщетение, което да получи общината, въз основа на пазарния процент за обезщетение, предложен от лицензиран оценител, по доклад на специализираната комисия, по Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество.

Чл. 6. (изм. с Решение № 217 по Протокол № 38 от 16.04.2009)
Столичен общински съвет одобрява примерен договор с общи условия, между Столична община и фирми и независими лицензирани оценители, на които да се възлага изготвяне на оценки при сделки с общински имоти.

Чл. 7. Изготвянето на пазарна оценка се възлага само на фирми и независими лицензирани оценители, сключили със Столична община договора по чл.6.

Чл. 8.(1) В оценката задължително се посочва срок на валидност съобразно състоянието и динамиката на пазара, но не повече от 6 месеца.

(2) Изготвената оценка е база за определяне от Столичен общински съвет на цена по съответната сделка.

(3) Когато предложената от независими лицензиран оценител оценка бъде повишена от Столичен общински съвет, в решението се посочва срок на валидност на цената, който не може да бъде по-дълъг от 6 месеца от датата на взимане на решението.

Чл. 9.(1) Не се приемат оценки, които са формирани чрез използване на коефициенти:

1. за единствен купувач;

2. за съсобственост;

3. за разчистване и подравняване на имота;

4. за разходи за изместване или изграждане на техническа инфраструктура;

(2) Не се приемат оценки, в които са използвани повече от един от допустимите коефициенти, намаляващи цената, които са еднакви или близки по съдържание.

Чл. 10.(1) Допуска се използването на коефициент за единствен купувач 0.9 при продажби по чл. 35, ал. 3 от ЗОС, в случаите,  когато:

- правото на строеж е реализирано в пълен обем;

- когато строителството е започнато, но обектът не е завършен.

Чл. 11. Фирмите и независимите лицензирани оценители, сключили договор за изготвяне на оценки по възлагане от Столична община са длъжни да подготвят тримесечни доклади, съдържащи информация за средните пазарни цени, на изготвените от тях оценки, по видове обекти и местонахождение и зона на населеното място, които се предоставят на Постоянната комисия по бюджет и финанси  и Постоянната комисия по стопанска политика към СОС.

ЧАСТ ВТОРА

НАЕМНИ ЦЕНИ

Чл. 12.(1) Наемните цени на общинските недвижими имот са пазарни или преференциални.

(2) Общинските недвижими имоти се отдават под наем по пазарни цени.

(3) Пазарните цени се определят въз основа на оценка, изготвена от лицензиран оценител, при използване на подходящи подходи и методи, избрани от оценителя, но минимум по два метода – приходен и сравнителен. Оценката няма задължителен характер за Столична община и Столичен общински съвет, а е база за провеждане на търга или конкурса.

(4) Преференциалните наемни цени се определят въз основа на базови наемни цени, формули и методология за различните видове имоти, посочени в наредбата, в изпълнение на нормативен акт или на решение на Столичен общински съвет.

Актуализация на наемните цени при сключени договори за наем

Чл. 13.(1) Договорите за наем се сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната цена, при която е сключен договорът. Актуализация на цената се извършва и по договорите за наем, сключени преди влизане в сила на наредбата, в които липсва такава клауза.

(2) Ежегодно, през месеца, следващ месеца, в който е подписан наемния договор, наемната цена по сключените договори се актуализира с Индекса на потребителските цени – месечен, спрямо същия месец на предходната година, по формулата ИПЦ,м (см пг)= 100,%, официално обявен от Националния статистически  институт, с изключение на наемните цени на общинските жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите партии.

(3) Актуализацията на цената се извършва с анекс към договора за наем.

ПРЕФЕРЕНЦИАЛНИ НАЕМНИ ЦЕНИ

ПО ВИДОВЕ ОБЩИНСКИ ИМОТИ

Наемни цени на общински жилища

Чл.14.(1) По правилата на Наредбата се определя наемната цена на общински жилища за настаняване под наем на граждани с установени жилищни нужди, отговарящи на условията по чл. 43 и 45 от ЗОС, общински ведомствени жилища и общински жилища от фонд резервни.

(2) Оценките за наем на обектите по алинея 1 се изготвят от служители на общинската администрация.

Чл.15. Наемната цена за общинските жилища за настаняване под наем на граждани с установени жилищни нужди, отговарящи на условията по чл. 43 и 45 от ЗОС се определя по формулата :

НЦ = БЦ х КК х полезна площ, където:

НЦ е крайната, фактическа наемна цена, по която се сключва сделката;

БЦ е базовата (основната) цена (стойност) за 1 кв.м. полезна площ от жилището;

КК е групата от приложими корекционни коефициенти. КК се образува от умножението на приложимите в конкретния случай корекционни коефициенти.

Чл.16.(1) Базовата наемна цена за 1 кв.м. общинско жилище е 0,80 (нула цяло и осемдесет стотни) лева.

(2) Базовата цена по ал. 1 се отнасят за жилище с определени параметри, както следва:

1. местонахождение на жилището според категорията на населеното място и зоната, в която попада: четвърта зона;

2. конструкция на сградата - панелна;

3. разположение на жилището във височина - първи етаж;

4. изложение - преобладаващ изток или югозапад за жилищните (без сервизните) помещения;

5.благоустройствено съоръжаване- с водопровод, канализация и електрификация.

(3) Ако жилището не отговаря на изискванията на ал. 2 базовата цена се коригира със съответните корекционни коефициенти по приложение № 1 и приложение № 2.

(4) Кметът на Столична община има право ежегодно да внася предложение за актуализация на базовата наемна цена.

Чл.17.(1) При определяне на наемната цена на жилища се ползват следните корекционни коефициенти:

            1. Коефициент за подзоната, в която попада жилището – Приложение № 1

            2. Коефициенти по Приложение № 2 за:

а. Местонахождение на жилищата според категорията на населеното място и зоната;

б. Конструкция на сградите;

в. Разположение на жилищата във височина;

г. Преобладаващо изложение на жилищните (без сервизните) помещения;

д. Благоустройствено съоръжаване

           (2) Фактическа наемна цена се определя, чрез коригиране (увеличаване или намаляване) на основната наемна, чрез прилагане на корекционните коефициенти до размерите определени в Приложение № 1 и Приложение № 2.

              Чл.18. Когато жилището надвишава нормите по чл. 17 от Наредбата за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища на територията на Столична община, за жилищната площ над тези норми до 5 кв.м. се заплаща удвоен размер на наема, а за площ над 5 кв.м. се заплаща пазарна наемна цена, определена от лицензиран експерт-оценител,  до пренастаняването на наемателите.

Чл.19. Месечната наемна цена за площта, ползвана общо от двама или повече наематели - членове на различни семейства, които не представляват домакинства, се разпределя помежду им пропорционално на броя на членовете на семействата.

Наемни цени на ателиета за творческа дейност

Чл.20.(1) Наемната цена на ателиета за творческа дейност се определя в двоен размер спрямо наемната цена на жилище със същата полезна площ и показатели.

(2) Цената по ал. 1 е база за определяне на първоначалната наемна цена при провеждане на търгове за отдаване под наем, ако не са налице условия за провеждане на процедура по НРПУРОИ.

Наемни цени на гаражи и паркоместа

Чл.21. (1) Общински гаражи и паркоместа, разположени в сгради, се отдават под наем по пазарни цени, на притежатели на собствени моторни превозни средства.

(2) Наемните цени се намаляват с 50 % от пазарната цена, когато гаражи/паркоместа се отдават под наем на инвалиди, притежатели на собствени леки автомобили.

Наемни цени на помещения за здравни и спортни дейности

Чл. 22.(1) Наемната цена на общински имоти и съоръжения за спортни дейности се определя по тази наредба, в случаите когато се отдават под наем на спортни клубове (СК), спортни федерации (СФ), обединени спортни клубове (ОСК) и национални спортни организации (НСО), определени със Закона за физическото възпитание и спорта.

(2) Наемната цена на общински имоти и съоръжения за спортни дейности се определя по пазарни цени за лица, извън определените със Закона за физическото възпитание и спорта.

(3) Базовата наемна цена на общински имоти и съоръжения за спортни дейности, в случаите по ал.1, е 1(един) лев за кв. м.

Чл.23.(1) Помещения, предназначени за здравни дейности се отдават под наем по пазарни цени, определени от независими лицензирани оценители.

(2) Лицата, ползващи преференции по чл. 102,ал.4 от Закона за лечебните заведения, заплащат 10 % от определения наем по ал. 1.

Наемни цени на имоти публична общинска собственост

Чл.24. При отдаване под наем на имоти или части от имоти, публична общинска собственост на частни училища и детски градини, открити и лицензирани по Закона за народната просвета, при условията и по реда на чл.17а от НРПУРОИ, се провежда конкурс с начална конкурсна наемна цена  в размер на 50 % от пазарната наемна цената.

ПРЕФЕРЕНЦИАЛНИ НАЕМНИ ЦЕНИ

С ОГЛЕД НАЕМАТЕЛИТЕ

Наемни цени на помещения, отдаване под наем на политически партии,            Български червен кръст и лица, осигуряващи ученическо столово хранене

Чл. 25. Нежилищни имоти - частна общинска собственост се отдават под наем за нуждите на общинските ръководства на политическите партии, отговарящи на условията на Закона за политическите партии, като при определяне на наемната цена се прилагат амортизационните норми, установени в Закона за корпоративното подоходно облагане.

Чл.26. В случаите, когато се отдават под наем общински имоти по общия ред на ЗОС (търг/конкурс), на политически партии, които не попадат в хипотезите на чл. 31, ал. 1 и ал. 2 от ЗПП, наемната цена се определя на базата на пазарна наемна цена, изготвена от независим лицензиран оценител.

Чл.27. Наемната цена на помещения, за отдаване под наем на Българския Червен кръст и организациите на инвалидите е 50 % спрямо наемната цена на жилище със същата полезна площ и показатели.

Чл.28. (1) Дейността по ученическото столово хранене се възлага въз основа на конкурс по реда и условията на глава четвърта от Наредба за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси

(2) При провеждането на конкурсите, наемната цена се определя  на база 50 % от наемната цена на жилище със същата полезна площ и показатели.

                              ЧАСТ ТРЕТА

ЦЕНИ ЗА ПРОДАЖБА НА ОБЩИНСКИ ИМОТИ

         Чл. 29.(1) Общинските нежилищни имоти – застроени и незастроени, и нежилищните обекти, се продават по пазарни цени, при спазване на изискванията на общите разпоредби на тази наредба.

           (2) Продажната цена на жилищни сгради и жилищни обекти на наемателите им, е преференциална и се определя по правилата на част трета.

Чл.30. При продажбата на свободни общински жилища по чл. 44, т. 4 от Наредба за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища на територията на Столична община, на търг, началната тръжна цена се определя на базата на пазарна оценка, изготвена от независим лицензиран оценител, но не по-ниска от цената, определена по настоящата наредба.

            Чл.31. Жилищата, придобити от общината чрез сделка след 14.07.2005г.,  се продават на наемателите им, отговарящи на Наредбата за реда за управление и разпореждане с общински жилища на Столична община, по придобивната цена, но не по-ниска от цената, определена по правилата на част трета.

            Продажна цена на жилищни сгради и жилищни обекти в сгради

                          на настанените в тях наематели по административен ред

Чл.32.(1) Жилищните сгради и жилищата в тях се оценяват на квадратен метър застроена (бруто) площ, при използване на базовата стойност за 1 кв.м., вида и конструкцията на сградата, коефициентите за зоната на населеното място, за подзоната на населеното място (Приложение № 1 от Наредбата) и други корекционни коефициенти.

(2) Продажната цена на общинските жилища по чл. 43, ал. 1 и чл. 44, т. 1, 2 и 3 от Наредба за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища на територията на Столична община се формира при базова стойност за квадратен метър площ на общинско жилище и годишна корекция за овехтяване в %, но не повече от 50%, както следва:

(3). Получената базова цена по ал.2, се умножава по коефициентите за зона и подзона, съгласно Приложение № 1 .

(4) Продажната цена на жилището се определя по следната формула:

(5) Стойността на С1 се получава при използване на формулата:

(6) Стойността на С2 се получава при използване на формулата:

(7) Стойността на С3 се получава при използване на формулата:

(8) Стойността на Ип се определя по формулата:

(9) Стойността на Пс се определя, като средната пазарна цена на 1 кв.м. земя за съответния район, се умножава по застроената площ на сградата или по площта на урегулирания поземлен имот (когато сградата не е в комплексно застрояване), а полученият резултат се умножава по идеалните части, припадащи към съответния обект.

(10) Съобразно разположението на жилищните стаи, дневните (холовете), кабинетите, библиотеките и трапезариите в жилищата се прилагат следните коефициенти за изложението им (Ки):

(11) За жилищата се определя осреднен коефициент за изложение съобразно изложението на отделните стаи, дневните, кабинетите и трапезариите, независимо от тяхната площ. При различно изложение на помещенията коефициентите им се сумират и се разделят на броя на помещенията. Когато едно помещение има прозорци с различни изложения, се взема под внимание най-благоприятното изложение независимо от големината на прозорците.

(12) За кухните, вестибюлите, санитарните възли, антретата, балконите, лоджиите и други подобни помещения не се определят коефициенти за изложение и те не се вземат предвид при определяне на осреднения коефициент за изложение на жилището.

(13) Цената на складовите помещения към жилищата – мазета и тавани, се определя според светлата им площ, като за цена на 1 кв.м. се приема цената на 1 кв.м. застроена жилищна площ от съответната категория и конструкция, коригирана с коефициенти както следва:

1. за складови помещения в подземни или полуподземни етажи - 0,30 без пряко осветление и 0,40 –с пряко осветление;

2. за складови помещения в надземни етажи - 0,50, без пряко осветление и 0,60 – с пряко осветление.

(14) Цената на отоплителните инсталации и асансьорните уредби, се определеля въз основа на пазарна цена, коригирана с коефициент за овехтяване в размер на 2% годишно, но не повече от 50%.

Чл. 33. (1) За жилищни сгради на 2 и повече етажи се прилагат следните коефициенти за разположение на жилищата във височина (Кв):

(2) Коефициентите за разположение на жилищата във височина за първия етаж се прилагат при височина на пода на първия етаж над средното ниво на терена от 0,30 до 1,0 м. Ако височината на пода на етажа е над 1,0 м или под 0,30 м, коефициентите се увеличават или се намаляват на всеки пълни 10 см с 0,005, но не повече от коефициента за втория етаж.

(3) Когато под жилищата има гаражи или складови помещения за лично ползване, разположение над нивото на прилежащия терен на 2,40 м и повече, за първи етаж се приема етажът на гаражите или складовите помещения за лично ползване.

(4) Когато в подпокривното пространство на жилищна сграда със скатен покрив са изградени жилища, ателиета и стаи, те се считат за последен етаж и етажността на сградата се определя, като се броят и те. В този случай за етажа под тези помещения не се прилага коефициент за последен етаж по ал. 1 на този член.

(5) При различна височина на терена от различните страни на сградата се взема за меродавна височината на терена към страната, към която са ориентирани помещенията. Ако тези помещения са разположени на две или повече страни на сградата с различна височина на терена пред тях, се определя осреднен коефициент.

(6) Коефициентът за височина на жилища в полуподземни (сутеренни) етажи се определя, като се взема под внимание коефициентът за първия етаж и за всеки пълни 10 см под нивото на терена коефициентът се намалява с 0,03, но не повече от 50 на сто от коефициента за първия етаж.

(7) Когато под жилището има магазини, работилници, складове или други обекти, разположени над нивото на терена (освен гаражи и складови помещения за лично ползване), приема се, че то е на втория етаж.

Чл. 34. Цените на жилищата или на части от тях, разположени непосредствено над магазини, клубове, гаражи, работилници и проходи и в съседство (отдолу, отгоре и отстрани) с трафопостове, помпени агрегати, асансьорни машинни помещения, абонатни станции и други източници на шум, топлина и пр., се коригират със следните допълнителни коефициенти (Км):

1. над магазини и клубове - 0,98;

2. в съседство с трафопостове, помпени агрегати, асансьорни машинни помещения, абонатни станции и други източници на шум, топлина и др. - 0,94;

3. над гаражи, работилници и проходи - 0,96.

Чл. 35. (1) За жилище с височина, по-голяма от 2,70 м, измерена от горните нива на готовите подови конструкции на отделните етажи, цената се увеличава с 0,5 на сто за всеки 5 или части от 5 см в повече, но не повече от 5 на сто (Кив).

(2) За жилища с особени качества (положителни или отрицателни) като: изложение към паркове и градини, намалени отстояния, с неправилна геометрична форма на помещенията и др. се прилага корекционен коефициент (Кок) от 0,98 до 1,02.

(3) За жилища с различни нива на помещенията в тях се прилага корекционен коефициент (Кк) = 1,05.

Чл. 36.(1) Цената на жилищата, изградени в подпокривното пространство на сгради със скатен покрив, които са с прави или частично наклонени тавани, се определя съобразно застроената площ, като за цена на 1 кв. м се приема цената на 1 кв. м застроена площ на жилищата от съответната категория конструкция, коригирана с коефициент за подпокривно пространство (Кпп) = 0,90.

(2) Алинея 1 се прилага и за самостоятелни стаи, изградени в подпокривното пространство на сгради със скатен покрив, определени за ползване на обитателите на жилища в сградата (за творчески нужди - работни кабинети). Застроената им площ представлява неразделна част от застроената площ на съответните жилища.

(3) При оценяване на обектите по ал. 1 и 2 се взема предвид само площта, която е с височина от пода до тавана 1,50 м или повече. Разликата до пълната застроена площ на жилището, ателието или стаята с височина до 1,50 м. се оценява като складова площ.

Продажни цени на нежилищни обекти в жилищни сгради, на нежилищни сгради и  отделни обекти в тях 

Чл.37. (1) Продажбата на самостоятелни обекти в жилищните сгради, като: ателиета, помещения за творческа дейност, гаражи, административни помещения, клубове, детски заведения, летни кухни и други подобни с обслужващо предназначение извън жилищните сгради, се извършва по пазарни цени, доколкото друго не е предвидено в закон или специален подзаконов акт.

          (2) Пазарните оценки се изготвят от независими лицензирани оценители, определени по реда на чл. 22 от ЗОС, при спазване на изискванията на общите разпоредби на тази наредба.

Чл.38.(1) Продажбата на самостоятелни сгради с културно предназначение - кина, театри, салони, галерии, читалища, библиотеки и др., административни сгради, сгради и помещения със стопанско и производствено предназначение - навеси, леки постройки за отоплителни материали, обори, ферми за селскостопански животни, работилници, хангари, халета, сервизи за услуги, магазини, складове, фабрично-заводски помещения, цехове, маслобойни, мандри, винарски изби, мелници, воденици, тухларни, керемидарни (цигларни) и други от подобен характер, се извършва по пазарни цени, доколкото друго не е предвидено в закон или специален подзаконов акт.

           (2) Незастроените имоти (урегулирани поземлени имоти и поземлени имоти) се продават по пазарни цени.

           (3) Пазарните оценки се изготвят от независими лицензирани оценители, определени по реда на чл. 22 от ЗОС, при спазване на изискванията на общите разпоредби на тази наредба.

.

ЧАСТ ЧЕТВЪРТА

ЦЕНИ НА ОБЩИНСКИ ИМОТИ ПРИ ЗАМЯНА И УЧРЕДЯВАНЕ НА ОГРАНИЧЕНИ   ВЕЩНИ ПРАВА

Цена на правото на собственост върху общински недвижими имоти при замяна

            Чл. 39.(1) Пазарната оценка на общински недвижими имоти, или на право на строеж върху тях, при замяна, се изготвя от независими лицензирани оценители при спазване на правилата, принципите и методите на тази наредба, като оценката се съобразява и с максимално допустимото застрояване съгласно зоната, в която попада имота по Закона за устройство и застрояване на Столична община.

             (2) В изготвената пазарна оценка по ал.1 изрично следва да се съдържат данни за размера на обезщетението при строителство върху имота за съответния район в проценти и в разгъната застроена площ на база параметрите за застрояване.

             (3) В замяна на общинския имот или правото на строеж върху него, насрещната страна по сделката следва да предостави на Столична община жилища с обща разгъната застроена площ не по-малка от тази, която общината би получила при предоставяне на имота за строителство срещу обезщетение (чл.37,ал.2 от ЗОС) с обекти в новопостроената сграда върху имота.

Цени на право на ползване, строеж, надстрояване и пристрояване

Чл.40.(1) Правото на ползване се учредява по пазарни цени.

(2) При учредяване право на ползване, пазарната оценка, изготвена от независим лицензиран оценител, е база за определяне на начална тръжна/конкурсна цена .

Чл.41.(1) Пазарната оценка при учредяване право на строеж, надстрояване и пристрояване по общия ред, се изготвя на база на Разгънатата застроена площ на сградата, включваща площта на всички подземни и надземни нива, както и помещенията в подпокривното пространство.

(2) При надстрояване и/или пристрояване на заварени сгради, разходите за укрепване на сградата (на основите, носещите конструкции) и др., във връзка с надстрояването или пристрояването са за сметка на инвеститора и не следва да се приспадат от пазарната цена.

Чл. 42. (1) При учредяване на право на строеж при условията на чл. 37, ал. 2 от ЗОС се изготвя пазарна оценка на правото на строеж, която представлява начална тръжна/конкурсна цена.

(2) Независимият лицензиран оценител посочва и пазарния процент за обезщетение при строителство, с който стартира процедурата.

(3) Участниците в конкурса наддават за двете стойности: пазарна цена и процент на обезщетение.

(4) Столичен общински съвет в решението за учредяване право на строеж, може да фиксира процентът на обезщетение, а участниците да наддават само по отношение на пазарната цена.

(5) (отменена с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010)При учредяване право на строеж за изграждане на спортни обекти и съоръжения,

Цени на право на строеж, сервитутни права, право на ползване и използване на общински имоти за техническа инфраструктура
Енергийна инфраструктура

Чл. 43. (1) Правото на строеж за изграждане или разширението на площадкови и/или линейни енергийни обекти, както и на надземни и подземни хидротехнически съоръжения за производство на електрическа енергия или на части от тях, върху имот - частна общинска собственост, се учредява в полза на лицето, което ще експлоатира енергийния обект, по пазарна цена, определена от независим лицензиран оценител, избран по реда на чл.22 от ЗОС и тази наредба.

(2) Видът и местоположението на енергийните обекти по ал.1, се определят в общи и подробни устройствени планове.

Чл. 44. (1) (изм. с Решение № 217 по Протокол № 38 от 16.04.2009; изм. с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010) Използването на мостове, пътища, улици, тротоари и други имоти, публична общинска собственост, за прокарване, скачване, преминаване и поддържане на въздушни и подземни електропроводи, топлопроводи, газопроводи, водопроводи за енергийни цели, нефтопроводи и нефтопродуктопроводи от енергийните предприятия, е безвъзмездно.

(2) (отменена с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010)
(2) (нова - с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010) Ползването на части от сгради, общинска собственост, от
енергийните предприятия за монтиране на средства за измерване и други съоръжения, свързани с доставката на електрическа и топлинна енергия и природен газ, е безвъзмездно.

(3) (отменена с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010)
(3) (нова - с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010) Столична община има право на обезщетение за нанесени щети
върху собствените й имоти, в случаите на ал. 1 и 2.

(4) (отменена с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010)

(5) (отменена с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010)

(6) Ползването на части от сгради, общинска собственост, от енергийните предприятия за монтиране на средства за измерване и други съоръжения, свързани с доставката на електрическа и топлинна енергия и природен газ, е безвъзмездно.

(7) Столична община има право на обезщетение за нанесени щети върху собствените й имоти, в случаите на ал. 1 и 6.

Чл. 45. Енергийните предприятия задължително сключват Договор   за гаранции и контрол при строителство на елементи на техническата инфраструктура в имоти, публична общинска собственост по правилата на чл. 18а-18д от НРПУРОИ, в случаите на учредяване право на строеж по чл. 43 и ползването по чл. 44.

Чл. 46. (1) В случаите когато с влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП) е определен сервитут върху общински имот, при разширение на съществуващи и при изграждане на нови въздушни и подземни електропроводи, на надземни и подземни хидротехнически съоръжения за производство на електрическа енергия, топлопроводи, газопроводи, нефтопроводи и нефтопродуктопроводи в полза на енергийните предприятия, се изготвя пазарна оценка от независим лицензиран експерт, за изплащане на еднократно обезщетение на Столична община.

(2) Пазарната оценка на обезщетенията се определя при прилагане на следните критерии:

1. площта на общинския поземлен имот, включен в границите на сервитута;

2. видовете ограничения на ползването;

3. срок на ограничението;

(3)Пазарната оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута се утвърждава от Комисията по чл. 210 от Закона за устройство на територията  при Столична община.

(4) Независимо от обезщетението по ал. 1, енергийното предприятие дължи възстановяване на всички причинени вреди на общинския имот или съответно парично обезщетение.

Чл. 47. Пазарната оценка на обезщетенията се изготвя по следната Методика:

   -    Конкретната градска зона или зони, в които се учредява правото на преминаване

-         Определяне на ширината на полосата за изграждане на електронната съобщителна мрежа. Всички електронни съобщителни мрежи се третират като линейни обекти с дължина L. Широчината на полосата по дължината на всички кабелни мрежи се приема със номинална широчина от 1 метър. При тази  предпоставка площта на земята, върху която се простират сервитута е идентична с дължина L на трасетата.

-       Определяне на дължината на полосата за всеки от трите елемента: улици, тротоарни настилки и зелени площи;

-   Определяне на квадратурата на площта за отделните зони и съответната цена за право на преминаване.

Формулата за определяне на пазарната стойност на учредените ограничения е:

Пазарната  стойност  на  учредените  сервитути  върху  урегулирани и неурегулирани поземлени имоти се определя по израза:

                             _n

ПС_огр.пр. = Σ K.L_i.ПС_м²,_i

I = 1

Където:

-                     К е коефициент със стойност 0,7 при учредено право на преминаване;

-                     L  е дължината на трасето на участък от него с една и съща пазарна стойност на земята;

-                     n  е брой участъци от трасето с различна пазарна стойност на земята;

-                     ПС_m²,i е пазарна стойност за  кв.м. земя за отделните участъци, n на брой от трасето, в границите на които стойността на земята не се променя.

Оценката на сервитута  се извършва по следната формула:

Ссерв = Сзем * Кс * Ксп където:

Ссерв - пазарна стойност на сервитута

Сзем. - пазарна стойност на земята

Кс - коефициент отчитащ срока, за който е учредено ограниченото вещно право с точност до три знака след десетичната запетая

Кс = (1-1,05^-n), където "п" е броят на годините, за които е учредено правото. Коефициентът не може да бъде по голям от 0,9

            Ксп - експертно определян коефициент отчитащ вида на сервитута/при
отрицателен сервитут е равен на 1,00, а при положителен се определя в
зависимост от ограниченията, които сервитута налага на собственика на
земята за ползването и е в границите между 0,5 и 1,0

Сзем. = (Sтр. + Sш + Sт + Sд)Цзем.

където:

Sтр - площ на трасето на положените кабели в м2

Sш - площ на шахтите в м²

Sт - площ на таблата в м²

Sд - площ заета от други съоръжения в м²

Цзем.- относителна пазарна стойност на земята в района на преминаване на трасето в лева/ кв.м.

За намиране на относителната пазарна цена на земята за съответните райони на преминаване на трасетата се използва метода на пазарните множители / аналога/. При този метод, се използват пазарни коефициенти за извършване на сравнение между аналога и оценяваната земя с цел определяне на пазарната й цена. За прилагането на този метод се налага да се използват като източници на информация, достатъчен брой аналози с подобен на оценявания имот пазарен статус .

Чл. 48.(1) Пазарните оценки по чл. 43 се възлагат за изготвяне чрез възлагателно писмо от Дирекция “Общинска собственост” при Столична община, а договорът за извършване на услугата се сключва със съответното предприятие, което заплаща цената по него.

(2) Пазарните оценки на обезщетенията по чл. 46 се възлагат за изготвяне чрез възлагателно писмо от Дирекция “Инвестиционно отчуждаване” при Столична община, а договорът за извършване на услугата се сключва със съответното предприятие, което заплаща цената по него.

Чл.49.(1) Въз основа на решението на Комисията по чл. 210 от Закона за устройство на територията, Кметът на Столична община издава заповед, в която се указва цената, дължимите данъци и такси, срока и сервитута.

(2) След заплащане на цената и дължимите данъци и такси, се сключва договор между Столична община, представлявана от Кмета, и лицата по чл. 43.

(3) Договорите се вписват  по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.

Електронна съобщителна инфраструктура
Сервитути

Чл.50. (1) (изм. с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010) В случаите когато с влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП) е определен сервитут върху общински имот, частна общинска собственост, при изграждане на нови и/или разширение на съществуващи подземни електронни съобщителни мрежи и съоръжения, в полза на предприятия, предоставящи обществени електронни съобщителни мрежи и/или услуги, се изготвя пазарна оценка от независим лицензиран оценител, за изплащане на еднократно обезщетение на Столична община.

(2) Пазарната оценка на обезщетенията се определя при прилагане на следните критерии:

1. площта на общинския поземлен имот, включен в границите на сервитута;

2. видовете ограничения на ползването;

3. срок на ограничението;

(3) При изготвяне на оценката по ал.2 се прилага Методиката по чл. 47 от наредбата.

(4) Независимо от обезщетението по ал.1, предприятието, предоставящо обществени електронни съобщителни мрежи и/или услуги, дължи възстановяване на всички причинени вреди на общинския имот в едномесечен срок от завършване на строителните и монтажните работи и предприема мерки за възстановяване състоянието на имота във вида му преди започване на строителството, за своя сметка.

(5) Пазарните оценки по ал. 1 се възлагат за изготвяне чрез възлагателно писмо от Дирекция “Общинска собственост” при Столична община, а договорът за извършване на услугата се сключва със съответното предприятие, което заплащат цената по него.

Чл. 51. (отменен с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010) За предприятията, осъществяващи електронни съобщения за собствени нужди, при изграждане на нови и/или разширение на съществуващи подземни електронни съобщителни мрежи и съоръжения, възникват сервитути при условията и по реда на чл. 50, но само върху имоти, публична общинска собственост (с изключение на линейните инженерни мрежи на транспорта).

Чл. 52. (1) Кметът на Столична община издава заповед за право на преминаване и прокарване, в която се указва цената на обезщетението, дължимите данъци и такси, срока и сервитута.

(2) (изм. с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010) След заплащане на цената и дължимите данъци и такси, се сключва договор между Столична община, представлявана от Кмета, и лицата по чл. 50.

(3) Договорите се вписват  по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.

ДОПЪЛНИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ

§ 1. “Базова цена” е цената за един кв.м. от оценявания обект/право в лева, която се коригира със съответните корекционни коефициенти, процентни увеличения или намаления, предвидените в настоящата наредба или друг нормативен акт. Базисните цени се определят в закон, подзаконов нормативен акт на държавен орган или на Столичен общински съвет.

§ 2. "Полезна площ на жилището" по смисъла на наредбата е сумарната площ на всички помещения в него, мерена по вътрешните зидарски очертания на стените, и цялата площ на балкони, лоджии, веранди и тераси, с изключение на площта, заета от ограждащите и разпределителните стени на жилището, и площта на складовите помещения - мазе, барака или таван.

§ 3. (1) Средствата, набрани по реда на чл. 42 от НРПУРОИ, се разходват за:

1. възнаграждения на допълнително привлечени специалисти;

2. техническо оборудване на службите и материално стимулиране на лицата, заети с дейностите по общинската собственост.

(3) Възнагражденията по ал.1 се изплащат всеки месец по условия и ред, определени от Кмета на Столична община.

§ 4. "Жилище" е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.

   ПРЕХОДНИ И ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ

§. 1. (1)Продажбата на общински жилища на настанените в тях по административен ред наематели, за които има решение на Столичен общински съвет за продажба, се довършват по реда и при условията на Наредбата за базисните пазарни цени на недвижимите имоти на Столична община.

(2) Започнатите процедури за учредяване на право на строеж за индивидуално, групово и кооперативно жилищно строителство, на граждани с многогодишни жилищно-спестовни влогове и на жилищно-строителни кооперации, формирани от такива,  които са определени със заповед на кмета за инвеститори до 31 декември 2007г., се довършват при условията на досегашния чл. 57,ал.4 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество.  

§ 2. (1)Предприятията, осъществяващи обществени електронни съобщения, притежаващи вече изградени електронни мрежи и съоръжения, по реда на чл.283 от Закона за електронните съобщения, заплащат обезщетения за възникналите в тяхна полза сервитути върху имоти, общинска собственост, по реда и при условията на чл.48 и чл.49, въз основа на издадена от Кмета на Столична община заповед, в която се указва цената на обезщетението, дължимите данъци и такси, срока и сервитута.

(2) След заплащане на цената и дължимите данъци и такси, се сключва договор между Столична община, представлявана от Кмета, и лицата по чл.48 и чл.49.

(3) Договорите се вписват  по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.

§. 3. Настоящата Наредба отменя Наредбата за базисните пазарни цени на недвижимите имоти на Столична община (Приета с Решение № 1 по Протокол № 22 от 31.01.1997 г., изм. и доп., Решение № 37 по Протокол № 44 от 8.06.1998 г., в сила от 1.07.1998 г., изм., Решение № 74 по Протокол № 46 от 27.07.1998 г., Решение № 4 на СОС по Протокол № 51 от 30.11.1998 г., доп. с Решение № 56 по Протокол № 57 от 3.05.1999 г., изм. с Решение № 30 по Протокол № 47 от 6.02.2003 г, доп. с Решение № 377 по Протокол № 30 от 28.10.2004г.; изм., Решение № 685 по Протокол № 85 от 27.07.2006 г; изм., Решение № 710 по Протокол № 88 от 28.09.2006 г).

§. 4. Настоящата наредба се издава на основание чл. 8, ал. 1 и ал. 2, чл. 14, ал. 8, чл. 22, ал. 3, чл. 34, ал. 5, чл. 47, ал. 2 и др. от Закона за общинската собственост.

§. 5. Указания по прилагането на Наредбата, както и контролът по нейното изпълнение, се възлага на кмета на Столичната община.

§. 6. Настоящата наредба влиза в сила в деня на приемането й от Столичен общински съвет.

§. 7. В Наредбата за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища на територията на Столична община,се правят следните изменения:

1. В чл. 58, текстът „..0,60..” се заменя с „..0,80..”.

2. В чл. 59, текстът „... Наредбата от 26.01.1998г. за базисни пазарни цени на недвижимите имоти на СО.” се заменя с текста „..Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община.”

3. Алинея 1 на чл. 61 придобива следното съдържание: „(1). Продажна цена се формира по реда и при условията на Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община”.

4. Алинея 2 на чл. 61 се заличава.

5. Алинея 3 на чл. 61 става нова алинея 2.

§. 8. В Наредбата за реда и условията за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество(Приета с Решение № 508 по Протокол № 54 от 28.07.2005 г. Допълнена с Решение № 685 по Протокол № 63 от 21.11.2005 г. Допълнена с Решение № 741 по Протокол № 64 от 24.11.2005 г. Допълнена  с Решение № 279 по Протокол № 76 от 27.04.2006 г.; Допълнена с Решение № 464 по Протокол № 82 от 22.06.2006 г.; Допълнена с Решение № 576 по Протокол № 84 от 20.07.2006 г.; Допълнена с Решение № 710 по Протокол № 88 от 28.09.2006 г.), се правят следните изменения и допълнения:
           1. Алинея 4 на чл. 57се заличава.
           2. В чл. 42, ал. 1 от НРПУРОИ се заличава текстът „такси във връзка с чл. 30, ал. 1 от Закона за данък добавена стойност”
            3. В чл. 42, ал. 1 от НРПУРОИ се създава нова ал. 3 със следното съдържание „Върху режийните разноски по ал. 1 Столична община начислява ДДС при данъчна ставка от 20 %”.