恩宁路困局如何破解？

恩宁路地块改造项目的提出是在2006年2月，当时最初提出的改造方案是“原地回迁式改造”，建筑基本全拆。

随着公众对旧城改造的关注增多，2010年9月-2011年3月期间，荔湾区政府通过邀请著名规划、文物保护、建筑、人大代表等专家组建“恩宁路旧城改造项目专家顾问组”，对恩宁路保护与更新方案进行严格把关和审查，通过民众参与、数易其稿后形成最终成果。【详情】

然而，今天距《恩宁路保护与更新规划》通过市规委会审议,已过去近3年。现在的恩宁路在人们眼里仍然是一个拆得七零八落的大工地！【详情】

恩宁路拆迁后,污水横流,垃圾遍地,搬空而保留不拆的老房子特别是历史建筑损坏严重,外来人员将这里变成了垃圾分拣场和废品收购站;路灯拆走,摄像头了无踪迹,盗贼猖獗,从居民饲养的宠物猫、狗到电线、电脑、空调等,无所不偷。【详情】

位于荔湾区恩宁路的金声电影院曾经给众多老广留下了许多美好回忆，这家老电影院在2010年被拆，只留下影院的大堂和票房供市民缅怀。2011年，金声电影院被纳入到恩宁路保护规划中，并提出尽可能在原址建电影博物馆的构想。但是，如今博物馆没有建成，残存的老金声大堂却被餐饮小食店取而代之。【详情】

在金声电影院与大地旧街和荔枝湾涌之间的一块空地目前成了垃圾分拣场,烂玻璃、烂木材、旧家具、破布条堆得到处都是,不少大卡车不断将一车车的垃圾运送到这里分拣。

在宝庆新南约南侧和多宝坊之间的空地上,成了破旧塑料袋和烂布条的分拣场,几个工人正在将旧塑料袋、烂布条分别装进不同的袋子里,堆得满地都是。宝庆新南约和多宝坊的路口周围,到处是一堆堆的垃圾,苍蝇在垃圾上飞舞。【详情】

垃圾、小偷、污水横流，恩宁路已成名副其实的烂摊子，当地居民不禁要问：“恩宁路改造何时是个头？”

一、拆迁拉锯战

象一些永久迁出的居民，他们对于补价最是关心，“别的地方有先例，我们城中心的房子拆迁时，每平方米给3600元左右，可人家外面已经卖到七八千了，你让我们拿着这点钱到哪里买房子。” 

也有一些居民担心回迁后的住房面积不够住。西关老大屋楼层高，很多老西关人三代同堂，便搭建一间小阁楼做卧室，“家家搭阁楼”在西关很普遍。白老伯与老伴、女儿、外孙住在一间20平方米的老屋里，为了三代同堂，他搭建了一个阁楼，作为女儿和外孙的卧室。“我们现在住20平方米，但全家使用的范围可以超出这个面积；虽然政府改造旧城我们没有意见，但如何安置居民，就是一个很大的问题。”白老伯表示，他的顾虑在于怎样在回迁后安置下四口人，如果给20个平方米，肯定是不够住。【详情】

由于政府一时难以满意所有居民的要求，于是钉子户就出现了。据了解，始于2007年的拆迁拉锯战旷日持久,从动迁户数1950户到2012年2月剩下168户,因为荔枝湾涌开进恩宁路腹地才有了突破,绝大部分钉子户在政府不断调高的补偿费及安置面积前,以及日益恶劣的街区环境包围下动摇,弃产,迁走。【详情】

二、没有人说该怎么搞

2006年11月,恩宁路连片危破房改造项目作为广州“中调”的首个旧城改造项目启动。

一位知情者透露,按原来文件的表述:市出钱,区负责拆迁。

目前恩宁路的征地红线仍然是荔湾区更新办的,实际上区更新办是代行市里的职责,征完地,搞完拆迁后就交给市土地开发中心,进行招拍挂,交给市场去开发。

“但拆迁完了,没有人说怎么搞。”

“恩宁路旧城改造项目专家顾问组”的一位专家也认为:“尽管有些钉子户还没走,但按照现状来规划也是可以的,现在动手来干,也是可行的了。这样闲置也有一年多了。”

拆迁拉锯战、文化保卫战,使恩宁路改造步履维艰难。【详情】

三、无人愿意投资

恩宁路改造因为有历史文化保护的要求,要实现经济平衡是很困难的,虽然也曾有精品路线的开发概念,设想一栋大宅子卖一个亿,毕竟风险是很高的。

所以政府改造、拆迁、投资回报是软约束,出钱的人出了就出了,反正不回收也不打屁股;拆的人没拆完也算了,反正不是我挣钱,我没有责任一定要改造成功。

恩宁路改造,谁都有责任,谁都没责任。如果没有大领导指示怎么做,这块地还会放在这里,它永远就是我们旧城的一个伤疤。”【详情】

恩宁路改造若要交由市场进行商业化的开发,或会是改造地块连同其上不可拆的文物、历史建筑整体出让,这在全国也将是史无前例的。

市场开发

由于恩宁路的旅游文化休养闲区定位，对它的商业性外界多有质疑。有规划专家提出：可以不提静态经济平衡，但不能回避市场运营，要对长期的持续运营机制有可行的方案。政府可以投入环境、道路、景观和公共空间的改造。但政府可以负担得了长期的投入吗？政府可以做规划定规则，但具体的运营一定要依托专业机构的资源。

商业开发并不是洪水猛兽，与历史保护也不截然对立。成败关键是商业开发业态、水平以及政府管理能力。国外旧城改造成功的案例很多，大部分都把商业开发和历史保护结合得很好。在欧洲，许多城市的旧城区不少一流的精品酒店都是由市场力量介入收购老住宅改造的，既通过置换功能提升了历史建筑的公共性，提升了城市竞争力，也实现了历史建筑和历史街区的保护。而卖了房子拿钱走人的也都得偿所愿。【详情】

据了解,恩宁路改造征地共花了12个亿,剔除粤剧艺术博物馆地块,剩下的有7、8个亿的拆迁成本。华南理工大学建筑学院建筑系副教授冯江认为:“根据现在拆迁补偿的情况,按每平方米的地价大约8-10万元,1.36的低容积率,只能做很高档的商业。”

“恩宁路旧城改造项目专家顾问组”的一位专家也认同:“这个社区周围的环境不支撑做高档的私人物业,只适合做休闲商业物业。”【详情】

政府开发

“现在公开出让简直是不可能的事情,没有哪个开发商敢接手这个烫手的山芋,设计报建,现行的法律法规是一大堆障碍:停车面积、绿地率、日照间距、消防间距……这个案子没法做。”“恩宁路旧城改造项目专家顾问组”的一位专家断言,“只能政府来干。”

这位专家算了一笔账,建设只需要再投3亿元,20年按每年5%的回报,一年1500万元租金,现在可以建设的约有2万平方米建筑面积,每平方米750元一年,每月包租金每平方米62.5元,市场租价每平方米120元,“肯定能干!”。【详情】