1月20日，由网易房产主办的“2015年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“新常态下的转型与创新”为主题，邀请行业内知名专家和学者代表，通过主题演讲和论坛沙龙等形式，共同分析2015年中国的宏观经济形势、探讨房地产政策走向，并展望新一年的楼市。

峰会上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一发表了题为《2015年房地产业新常态：创新发展与分类调控》的精彩演讲。朱中一表示，2013年是发烧的市场，2014年开始是退烧的市场，2014年逐步在政策的叠加之下实现了市场的软着落，他判断认为2014年的市场总体是平稳的。面对2014年多地楼盘降价的状况，他比较早地说了房地产的发展进入了一个新的阶段，他同时建议二、三线城市要调整限购，对于老百姓的合理的自住型的需求在信贷上要给予支持。展望2015年，中央政府在政策上可能延续2014年的政策，不会出太多的政策，而分类调控，中央政府会更加完善。以下为全文：

主持人：自新一届政府上台以来，官方一直只字不提房地产调控，但实际上，在2014年，各级政府虽然口头上没表态，行动上却做了不少动作，放松限购、推出房贷新政、降息等等，这一系列举措也确实让去年四季度楼市有了一些暖意。而在今年，楼市或将进入一个相对平稳的增长新阶段，有人称之为“楼市新常态”。

下面我们将请出的这位著名学者，他曾历任建设部政策法规司和体改法规司副司长，配合起草了国务院有关促进房地产业健康发展、稳定房地产价格等重要文件。在业内具有很高的威望。

就让我们以热烈掌声，有请我们今天的第一位演讲嘉宾，中国房地产业协会名誉副会长朱中一先生，发表主题演讲：“2015年房地产业新常态：创新发展与分类调控”。有请。

朱中一：很高兴来参加网易的这次年度盛会，刚才听了主持人的介绍，这个盛会也是在我们广东和广州地区的房地产企业的聚会，我想我给网易和媒体的朋友表示感谢，也向房地产界的朋友们表示新年的祝福。

首先对于2014年房地产市场做一个简要的回顾。2014年的市场是一个总体平稳的市场，这是一个总的评价，如果细一点来说，2014年的市场是从2013年发烧的市场到2014年上半年逐步退缩然后逐步进入平稳的市场。应该说在2014年的二三月份的时候，开始从杭州、常州的一些板块开始降价，那时候媒体一片地拐点崩盘的声音很响，不管是国内的媒体，国外的媒体关于崩盘的预测也有不少，他们这个判断是因为2013年我们太火了，我们2014年撑不住了。

当然房地产的形势始终与宏观经济密切相关的。一方面，房地产的走势受到宏观经济形势的影响；另一方面，房地产的变化在一定程度上也影响了整个经济的运行。针对2014年一季度市场也好，经济形势也好，实际上中央政府的有关部门跟地方政府的领导依然还是经常研究这个问题，包括业界也有不少的建议和呼吁。我坦诚来说，在2014年4月份，在两个会上，一个是国家统计局在2014年4月份召开的年度经济形势的分析会上，然后是2014年4月下旬中国证券时报召开的春季形势会上我也谈了一些看法，我当时比较早地说了房地产的发展进入了一个新的阶段，这个阶段表现在房地产增速的换挡期，结构的调整期，政策的完善期和品质的提升期，另外我建议二、三线城市要调整限购，对于老百姓的合理的自住型的需求在信贷上要给予支持。后来我在都市的一些会议上也呼吁了这两个基本的观点，我想媒体要查的话都可以查到。

在各方面的呼吁下，前提是中央政府和地方政府的积极促成下，从二季度开始，二、三线城市陆陆续续调整了限购政策，9月30号央行出台了“央十条”，住建部和有关部委出台了关于通过住房公积金的异地贷款政策支持居民的购房，在这些政策的统一作用下，10月份，尤其是11月份和12月份，市场是明显下滑的，10月份创下了年度的新高，12月份又上了一步。

就全年的指标来说，今年刚刚发布这个数字，可能记得不是太清楚，我觉得这些指标应该还是不错的。当然有一些指标是同比下降的，有一些指标是增速下降的，但是如果这些指标跟2012年相比是明显增长的，有一些指标是增速下降的，主要是房地产开发投资和住宅开发投资，房地产开发投资是同比增长10.5%，住宅开发投资是同比增长9.2%；同比下降的两项，土地的购置面积同比下降14%，商品房的销售面积同比下降9.6%，商品房的销售金额和商品住房的销售金额也是同比下降的。

2014年全年，商品房的销售面积是12亿平方米，跟2012年相比是同比增长8.4%，商品房的销售金额是7.6292万亿元，跟2012年相比是同比增长18.4%，商品住宅的销售面积是2014年全年是105182万平方米，跟2013年相比同比下降9.1%，但是跟2012年相比同比增长6.8%，商品住宅金额跟2012年相比是同比增长了16.7%。

这个说明什么问题？我们去年的市场全年是平稳增长的，而且实现了历年来的第二个丰收年份，2013年是一个发烧的市场，为什么这么说？因为年初的时候有一个国五条出来，交易环节，有关部门没有及时说明清楚，造成了一些交易上比较火热，市场新一届的政府不一定调控了，各地的地王频现，我自己觉得对于2013年的市场，我们觉得是挺揪心的，中国的经济不一定就是很健康的，我们当时也是希望2014年能够降温。2013年是发烧的市场，2014年开始是退烧的市场，2014年逐步在政策的叠加之下实现了市场的软着落，这样判断，我认为2014年的市场总体是平稳的。

在价格方面，昨天的研究发布了，价格总体是稳中有降的，70个城市12月份环比连续下降了9个月，像北上广深应该说现在二手房市场基本已经稳定了，已经开始上升了，我相信价格的稳中有降对于多数的老百姓还是满意的，这个下降的幅度大了，我们需要注意，但是价格的稳中有降也是前些年一直要追求的调控目标，以前没有实现，现在实现了。至于保障房安居工程，现在就不说了。

现在大家更关注的是2015年，我觉得2015年大家一定要看到，我们的房地产的市场的发展前景，不光是2015年也好，或者是2020年也好，我们城镇化再继续推进，新增的居民的需求是存在的，再加上棚户区的改造和城中村的改造，不管怎么样说，住宅的需求量还是大的。另外新型城镇化也好，新的业态发展也好，将来有新的业态发展空间比较大，我首先觉得这一点大家一定要认识到，我们的市场空间还是大的。关键是要认清楚，下一步怎么发展，怎么样创新发展，我之所以把题目定在创新发展和分类调控上，作为中央政府2015年政策上可能延续2014年的政策，不会出太多的政策，分类调控这一条，我觉得中央政府会更加完善，因为市场的差异性越来越明显，在市场的差异性越来越明显的情况下，分类调控越来越完善，具体我想讲这么几个问题。

第一，处理好增加有效供给与消化、盘活存量的关系，完善"双轨制"的住房供应机制，稳定住房消费。部分地方的存量没有消化，压力很大，去年的11月末，商品房的待售面积是59795万平方米，比10月份增加了，我们在建的规模很大，超过了往年的历史，这个不光是房屋的在建规模，住宅的在建规模也很大。这个在建规模大，说明后续的项目陆陆续续上市，消化压力大的地方消化压力会更大，我们一定要处理好增加有效供给和消化、盘活存量的关系。这里有几个问题。

1．要按照国家部署继续抓好保障性安居工程建设和棚户区改造。要完成3600万套，这是怎么算下来的，另外棚户区的改造继续加强，会产生新的供给，这个供给怎么成为有效供给。另外消化盘活存量也是一个很重要的问题，通过这两个关系的处理好，来稳定住房消费。

2．在供明显大于求的城市，仍要把消化存量作为2015年的重要任务。政府和有关单位除主动控制开发节奏、开发规模和希望开发企业以合理价格销售外，还要探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买和租赁合适的住房；或者由政府与开发商议定一个合理价格，由政府组织团购，集中安置。

3．在供明显大于求的城市，要创新保障房计划的实现形式。保障性安居工程虽然700万套在开工了，但是实现形式可以探讨。在供明显大于求的城市和空置房较多的城市，也可创新保障房计划的实现形式，充分发挥市场的积极作用，政府也可以以合理的价格向开发企业和居民收购或包租一些合适的住房，作为保障房房源，减少新建的保障性住房数量。

第二，尊重房地产发展规律和地区性差异，逐步建立分类调控、分级施政的房地产调控体系。

今天主持人也开始讲的，这两年没有讲调控，这句话不完全，中央这一届政府没有讲调控，但是从去年开始对于分类调控越来越关注了，是强调的分类调控，为什么强调分类调控，因为房地产是不动产，是特殊的，现在房地产市场的差异性越来越大，在这种情况之下，一定要强调分类调控，而且将来一定要建立分类调控的体制和机制，这里包括了怎么样明确分类调控的内容，强化地方调控责任。中央政府在分类调控中应加强对市场的监管，要注意对于风险的防范。在分类调控中，今天上午一些媒体问了这些问题，限购政策对于北上广深怎么样，对于北上广深的限购的调整，我自己从来没有提过建议，因为我感觉到北上广深是否限购，更多的不是房地产市场本身的问题，而是要考虑城镇化当中国家有一条很硬的，严格控制特大城市的规模，是从这方面来考虑的，这四个城市都是1000万人口以上的特大城市，这些地方资源和环境的承受能力是有限的，不可能无限进，所以今后限购的门槛跟城镇化当中的落户门槛是要一致的，是从这方面要考虑的，我不好说这些地方是否放松或者是调控限购，这个由地方提出来之后跟中央政府商量，但是考虑问题的思路不仅仅是从房地产本身考虑，是从更大的范围，城镇化的健康发展，尤其是特大城市的城镇化的健康发展来考虑，这次中央政府提出64个新型城镇化的试点，包括广州市，广州市要考虑这个问题，要考虑新型城镇化的试点门槛里和试点内容里就包括了这些内容，包括了落户的条件，包括了对于进来人住房问题的解决，保障性住房的问题，自然而然就会考虑这些问题，是否要调控。

要注重房地产的发展规律，房地产在前十年当中确实是起到了支柱性的作用，今后我们不应该老是靠这个，是很困难的。我们要走一条创新的道路，我们房地产更多要研究房地产的规律，我认为房地产，将来住宅产业以民生为主，有利于我们研究房地产的规律，促进经济的发展。

第三，转变房地产发展方式，促进建筑产业、住宅产业现代化。

要严格执行绿色、节能、环保的标准，推进建筑工业化和信息化的融合，通过建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、结构装修一体化、过程管理信息化，大力开发省地节能环保性项目，确保工程质量和安全。

根据住房和城乡建设部的工作安排，2015年建筑产业现代化要有新跨越。要抓紧制定支持政策，抓紧完善标准规范体系。要以住宅建设为重点，以保障房为先导，推动规模化、整体化发展。未来3年，要新增产业化建筑1亿平方米以上。所以建筑产业化和住宅产业化是很重头的行业需要关注的问题。

第四，积极引导产业园区地产、商业地产、旅游地产、养老服务业等非住宅地产的发展，培育新的经济增长点，扩大有效消费。这是我们需要关注的，住宅这一块我们是要稳定消费，住宅这一块的稳定消费将来是一个很重要的内容，希望我们的央四条政策要进一步落实，把对于自住型和合理改善型的需求激发出来，可以稳定住房消费。另外新型的业态需要关注，商业地产前些年发展还是不错的，在去年的业态中，唯独商业地产的销售是同比增长的，相反办公、写字楼是同比下降的，只有商业地产是同比增长的，但是商业地产现在的问题是什么，地方总的规模大，业态配套结构不合理，特别是城市综合体，我一看了一些报告，包括珠三角，包括广州、惠州和东莞的商业地产的项目还有不少，综合体越建越大，越建越高，现在遭到了电子商务的冲击，将来怎么办，电子商务越来越发达，我们的物流配送中心要越来越加强的，物流配送中心这一块，另外贴近老百姓的商业网点。旅游地产毫无疑问是一个新的经济增长点，我们现在居民的生活水平提高了，大家都看重了这么一个旅游消费，另外我们国家出台了支持旅游业改革发展的意见，强调了我们的旅游要求观光旅游向休闲旅游并重转变，而且强调了现在开始，我们要抓紧落实职工的带薪休假政策，这个政策一落实，加上消费能力跟上去，这是一个比较大的前提。我们的旅游地产怎么来相适应，有三个问题，一是我们有不少旅游城市经营型项目涉及的量比较大，怎么样消化这些项目，住建部在前不久发了一个文件，住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场，这个面是很宽的，最有可能是在一些旅游城市，有一些开发企业没有销售完的房子能不能统一装修，统一配家电和家具，把一些配套的东西做好之后，变成了自己持有，还是可以探索的，而且在建设部这个文件里有一些支持性的政策，包括可以进行类似的试点，这是一块，还是有前景的。

另外，我们非常支持企业能够开发一些分时度假和分期度假的产品，我在不少场合呼吁，上个世纪90年代一些政府部门和一些国企、央企在环境比较好的地方做了一些疗养院培训中心，在开办之初发挥了一些作用，但是不少地方都惨淡经营，能否盘活一些为旅游业和养老业服务，这个市场前景比较大。养老这一块市场前景是比较大的，我们国家人口老龄化步伐很快，我们国家跟别的国家不一样，我们有计划生育政策，导致现在的人口老龄化步伐很快，这个消费市场，都看到了，我们的老是以聚焦养老为基础，社区为依托的，根据国家的2013年关于支持养老服务业的意见中，要求今后新开工的项目，住宅小区要按照人均0.1平方米的配建实施，我不知道广州市出台了文件没有，北京是出台了，我们的开发企业不管是自愿的，还是不自愿的都要关注养老这一块。我希望大家都要关注。另外单独开发一些养老的住区，我们也可以共同探讨。我们中国房地产协会和中国老龄产业协会有一个老年住区的试点，我希望大家在养老这一块可以探索的问题很多，这是一个社会消费的和明显的增长点。

第五，结合不动产登记、居民住房信息联网，或根据当前居民的住房现状及开发建设量、城镇化进程中的需求等，制定“十三五”住房（含保障房）发展规划，落实土地供应计划，按真实需求指导开发。防止一些地方盲目开发和过度依赖土地财政和房地产的问题。 在国家新型城镇化规划中专门有一条的，各个城市要制定规划，中央政府也部署了今年要制定规划，这个规划大家都需要考虑，我觉得多少开发企业也要考虑这个事情。

第六，按照十八届三中全会确定的改革路线图和时间表，推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，建立健全房地产法律制度体系，促进房地产市场平稳健康发展。财税改革我想等一下贾康院长肯定会讲这个问题，金融方面我自己觉得要落实央四条对于居民合理自住型购房支持，土地制度改革的核心内容要管住总量，严控增量和盘活存量。法律法规现在制定得很多，包括住房公积金的条例，住建部也在抓紧时间修改。这些长效机制有利于房地产市场的发展。

第七，要关注企业的兼并和重组。这个问题非常现实，地区的差异性越来越明显，根据国家统计局2014年12月16日发布的公报，讲的是经济和社会的公报，2013年末全国有房地产开发经营企业13.2万个，比2008年增加50.3%，我们现在常住人口，就算是53.7%，怎么算下来的，6.5亿到7亿的人口，平均每5000个常住人口就有一个房地产开发企业，你说这个开发企业的数字肯定大，哪有这么多的企业，当然这么多的企业包括的集团项目的子公司，还有一些不少的项目公司，但是不管怎么样，有企业就要开发，今后一个是市场的差异性，我相信2015年企业的兼并重组和企业的竞争很激烈，要正视这个问题，房地产的兼并重组并不是太可怕的，问题一定要正视，而且现在中小企业经营状况比较差的也是不少的，这些企业怎么样考虑2015年自己发展的前景问题，我想这个问题要引起我们所有企业的重视。

在市场的前景，在2015年我们一些好的企业肯定又是一个发展的机会，这个发展机会我刚才讲的，企业的兼并重组对于企业也是一个机会，另外在关注国内的市场的同时，我觉得也可以关注国外的市场，现在一些企业已经走出国门了。总的来说2015年，一个是创新发展，一个是分类调控，另外我们企业寻找自己发展的路径，最后祝大家新年好，谢谢大家。

1月20日，由网易房产主办的“2015年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“新常态下的转型与创新”为主题，邀请行业内知名专家和学者代表，通过主题演讲和论坛沙龙等形式，共同分析2015年中国的宏观经济形势、探讨房地产政策走向，并展望新一年的楼市。

峰会上，全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康发表了题为《2015中国房地产形势与房产税改革》的精彩演讲。贾康表示，房产税改革不可避免，支持房地产税的合理运行。房地产市场的健康发展要在它相关的从土地开发到交易再到整个链条上理顺所有的税费关系，整合随着税费的负担之下，通过阳光的程序，形成可以对接整个社会长远利益的全套的制度框架，这个制度框架要保证保有环节，税收从无到有，通过全民参与立法，形成社会可接受的最大公约数的合理的制度方案，在法制的保障之下付诸实施。以下为全文：

主持人：“税制改革”在近几年也是经常被官方和媒体提及的词语，而其中最受关注的应该就是房地产税了，早在去年年初，我们财政部长楼继伟就公开表示要推进房地产税立法。而在当前宏观经济增速放缓的情况下，作为房地产长效调控机制的重要组成部分，房地产税的推进又有什么重要进展呢？

接下来我们将请出一位在税制改革领域有扎实研究的专家。他在财政部科研所工作多年，在财政税收与国民经济的理论、政策研究领域有丰富工作经验，近年来他潜心研究房地产税改革，为房地产税的立法提出了诸多切实可行的建议。下面请用热烈掌声有请全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康先生带来主题演讲“2015中国房地产形势与房产税改革”。有请贾会长。

贾康：谢谢主持人，在座的各位嘉宾，各位朋友大家好，我利用这个时间侧重讲讲房地产税改革这方面的研究的看法。前面朱会长对于房地产市场运行的认识，我都有同感，时间关系我就不展开说了，在基本的判断上，在2014年开始的时候，崩盘、房价断崖跳水等等说法，就是证明我们的楼市出现了回调，在去年的十一长假以后，高端的市场企稳，这个表现在其他城市有一些共性的表现。低端市场，在温州代表的近乎于崩盘之后有一个企稳的现象。

各地逐步取消限购，这是一种适应性的调整，本来这个限购就是不得已，在舆论和社会压力之下，政府要做出的，跟市场的经济中长期发展相违背的行政性手段，不得不做的一种暂时的处理，在条件改变之后，当然就应该根据各地的情况退出限购，现在只有少数的城市是限购了。

在制度建设方面必须推进一些我们走向国家治理现代化，走向现代必须达到现代税制的改革了，在讨论具体的税制改革之前，我想强调一下，在房地产调控的方面，中央决策层的基本的态度，我把它称之为双轨统筹，整个的房地产概念下，不光有市场，还有政府履行自己的职责来组织社会方方面面的有效的供给，形成一种托底的保障，这样的一个重要的任务。所以实际上说到房地产是要双轨统筹，从保障轨来说，首先是政府在这几年间加快棚户区改造和保障房建设方面已经不遗余力，在最近一段时间，托底让低收入者住有所居，把廉租房和公租房并轨，这是合理的，实际廉租房和公租房的界定已经划不清了。社会成员在低中收入的概念上怀有的共有产权法，取得这种保障房当事人在形式来说是有部分产权的，适合一些年轻白领，一些大学毕业生走向工作岗位，谈婚论嫁的时候，这时候中国社会的丈母娘出现了，女方的家长说必须要有产权房，这时候共有产权房就很好了，实际上回到了实质上，它仍然是保障房的性质，这个保障房拿到手后不能随行就市卖出，年轻人在共有产权里成家，过几年之后，自己的收入继续提升的过程中，有可能再出一笔钱把这个房子买成完全产权房，这个过渡完全可以设计，而且有利于社会和谐。这种保障房的有效供给里，把保障供给争取几年做到位，房地产市场应该让市场起作用的这个轨道上的事情就好办。低收入决层，收入加薪层不闹事，不造反，房地产市场的商品房在公平竞争中让市场来配置。中央现在说到房地产市场的时候只是说一句话，促进房地产市场健康发展，甚至不提调控二字，不能理解为没有调控，只是双轨统筹，中央管理部门是注意到政府首先尽责是把保底和托底做到位。今后考虑房地产市场健康发展要以经济手段为主的调控框架，这个需要有制度建设，这个制度建设里不可能涉及到税收的，因为放眼看去，世界上其他的经济体，只要做市场经济，房地产市场，从土地开发，到开发之后形成的产品的交易，再到交易之后不动产的保有，包括消费住房的保有环节都有税，中国在这方面过去在消费型住房保有环节是无税的，盖房走到一定阶段意识到必须从无税到有税，必须推进制度建设。

最新的要求，三中全会做出全面改革顶层规划之后，要加快房地产税立法并适时推进改革。这个延续了过去10多年关于房地产税保有环节的文件强调的制度建设的大方向，从无到有在住房保有环节建立合理的税收制度，这个税收制度在10多年前有一个我们称之为物业税概念下的铺垫，这个物业税当时指的就是住房保有环节建立的税制，曾经有6个城市，后来又10个城市叫做模拟空转的试点，往后有重庆、上海两地房地产税这个概念之下，现在成为房地产保有环节税收，或者是称之为狭义的房地产税的改革试点，两地的税的进展，柔性切入，在制度框架下是清晰的，在保有环节每年要开征税收了。现在我们考虑一下这个制度建设，有一个重要的往前看，对于税制改革产生支撑作用的重大的改革部署，就是对应于现代国家治理，我们启动了不动产登记制度，一两年之内要做到位，2018年中国所有的城乡，包括海域，不动产登记制度要完成所有的确权和登记，在信息上叫做一网打尽。这显然是对于国家治理必须要做的一件事情，不动产是非常重要的一国财富的非常基础性的存在形式，是关系到企业和千家万户的一种恒产，不动产要有登记制度，后面跟着的有保护制度、交易制度，以后一系列跟它的需要做的调节制度，不动产的登记就像我们的社会关于社会治理，对于每一个社会成员出生的时候要发放身份证，不动产以后也是这样，任何一处不动产所有的信息都记录在案之后，在联网的状态下可以非常便捷地有必要的情况下提取信息，支持相关的财产保护、财产交易，经济社会管理的所需要的相关职能的履行。中国政府要推进反腐和今后土地开发交易不动产全套的公平正义的法律制度的运行要内在的关联，首先出发点是清晰，确切保护产权，保护社会成员应有权利的现代国家治理的切入点，这是符合所有社会成员的根本利益，支持房地产税的合理运行。

在房地产税方面，我们首先从它的正面效应方面来说，在座的各位都很关心这个事情，牵动着千家万户，牵动着以后房地产业的总体发展，从保有环节的税收，从无到有的房地产税的建设，以后很可能不再沿用房地产税的概念了，以后看看什么概念，现在这个狭义的意义是可以使用的，它的正面效应是有利于促进房地产市场的健康化，显然保有环节有了，每年要交的税收，供需双方在这个情况下，供给会调动以前闲置的不动产进行交易，卖出或者是租出，使这个供给更加平衡，这当然是有利于房地产市场更加平稳，减少泡沫，另外影响以后房地产市场大量的买房人的选择，很多的买房者会考虑不再首选那种大户型，原来想买了房子买到手，没有持有成本，买一个大户型，现在变了，很多人考虑还是更实惠一些，买一个中小户型，相当一部分的需求变成中小户型，影响开发商对于市场的预测，更多地提供中小户型，这样带来中国城镇化推进过程中土地集约利用水平的提高，当然是一个正面效应，总体来说房地产市场的健康发展会和房地产税的制度建设形成互动，不能说这样一个税收推出来之后，房地产的价位会应声而落，变成一个很低的水平，这是不可能的。未来有4亿多的人从农村转入到城市，他们要解决住有所居的问题，这个有购买力的需求，使得中心区域的楼市平均价位表现为上扬曲线，房地产税不会改变这个曲线的基本模样，但是会使这个曲线不会太陡。

房地产税，地方政府履行自己的职能，打造地方税体系，房地产税一步一步发展起来之后使中国的地方税形成一个支柱性的力量，地方政府只要专心优化本地投资环境，和提高本地投资水平，这个保有环节的税收每隔一段时间重评一段税基，是配合着前面改革里怎么样消除地方过度的负债，消除地方政府的土地财政短期行为，单打靠土地批租带来的不良影响。

贯彻我们三中全会所说的，逐渐提高直接税比重，替代中国比重比较高的间接税，使全社会消费大众来形成实际的税负承担者，这种给国库做贡献的主力是消费大众的特征，中国实际上形成了比较高的税收痛苦问题，很多的社会成员在低中税收中的情况，吃的馒头有税，月饼中有税，会很生气，对于这样的问题关注之后表现出来的不满，这个社会要进一步提升，更合理的是要提高直接税的比重，降低间接税的比重。直接税是先富起来的阶层，在享受资料的层面上做出的让步，总体来说，这样一种置换会降低整个社会的税收痛苦，使整个社会更加和谐，承担社会的主体要有支付能力。

在整个社会的收入再分配，土地集约利用方面，这个税产生积极的影响，让先富起来的阶层做一些税收的贡献，也是符合他们的长远利益，社会再分配，减少收入差距，土地的集约利用对于中国来说意义非常重大。

房地产税有利于培育发展民主、法治、公众参与制度机制，从社区到基层地方政府辖区掌握的税源，这种税的征求需要有信息方面细致的了解，越是低端的政府越减少信息不对称性，收的税使辖区内的成员受益。美国的情况，拿了这个税很清晰的，交了税之后有一个通知，您的税用于年度辖区的教育，多少用于辖区之内的道路建设和桥梁建设等等。是很清晰地说钱拿了之后为当地的公众谋利益的，为人民服务的，当然前面欢迎大家参与，一起来评头论足这个税按照什么税率设计，在征求的过程中更加合理，有广泛的公众参与，美国地方政府把其他的收入算清楚了之后，让公众参与，开的听证会，确定倒算出来的税率，这有地方自治的空间和弹性的宣传。他们认为得到了民主权利，大家一起来决定辖区之内公共资源怎么配置，促进民主法治化建设的一种全民培训。

这些房地产税的正面效应从理论分析来说都是可以期待的，有不少的朋友反复地问，感觉中国和外国不一样，这里面是否有问题，有的朋友说得很直接，这里面可能有法律的硬障碍吧。有的朋友说人家外国征收保有环节的税收，土地是私有的，中国的土地是共有的，这个说法很多朋友反复地问，我也反复地解释，应该讲客观地说，其他市场经济国家的土地确实有私有制，包括城镇土地，但是不是一色的私有制，有共有和私有的，不是说只有私有的土地上才开征房地产税，以英国为例，这是老牌的资本主义国家，它的土地有共有的，也有私有的，不同层面的，所有地皮上的住房的不动产开征他们在基层所称为财产税收和不动产税收是一视同仁，全部覆盖的，我们特别行政区香港土地没有私有的，除了新界一块特殊处理，那个地方不需开发，统统是非私有的，年复一年开征的就是保有环节的税收，所以不存在一些朋友反复说的，听说的一些案例跟这个也矛盾，只有私有的土地上有这个税，不是这样的，我们把这个基本情况摆在这里，要理性讨论。不同终极所有权的地皮不妨碍这个地皮使用者有税收的调节，我们改革80年代的时候，下了很大的决心，83年、84年国有企业开征所得税，因为企业都是国家的，国家拿着产权还要跟自己的企业征一道所得税，当时的逻辑说得很清楚，这个企业实际运行主体是具有独立意志的商品生产经营者，如果他们在税制面前不和其他企业一样上交所得税的话，是不可能形成公平的环境的。从这个道理来说，国有企业也要上交所得税的状态。我们经过一些努力，规范处理上交所得税之后的收益上交的问题。土地的终极产权是国家的，但是这个地皮上房产的持有者，土地使用权者拿到的房产形成的物质利益是显而易见的。

我的朋友说我之前买房子的时候已经交了内含70年的土地批租，再来征收不是重复征收吗，他们都是并行不悖的，中国也是这样一个框架，我们不否定如果开征之后，会影响土地批租形成地租生成的价格和水平，这两者是协调的。还有一些其他的讨论，就不说了。

这个改革大方向是建立现代税制，有这么多正面效应，也没有硬的法律上的障碍，加快立法，一定是公开的，去年明确了这个原则之后，人大表态要尽快进入立法程序，大家可以参与讨论，大家都可以通过征收意见的过程表达自己的主张，体现自己的利益诉求。这个过程一年是最基本的，最最理想的情况是走一年，可能会走两年，中央有一个要求，2016年，也就是后年财税改革基本要建成，在这个大的背景之下，我认为比较大的背景下，加快立法在两年或者是两年多的时间程序走下来，如果2017年年初的两会上正式审批通过房地产的立法，就不是两地试点扩大范围的问题了，是怎么开征的问题了。在这个方面我随便说一句，我一向认为这个改革不可避免，我始终强调在被预见的将来，中国的房地产税的制度框架不是照搬美国普遍征收的模式，总体来说不能是美国的这个办法，见到一平米征一平米，如果这样做，整个社会接受不了。

总体来说，房地产市场的健康发展要在它相关的从土地开发到交易再到保有整个链条上理顺所有的税费关系，整合随着税费的负担之下，通过阳光的程序，形成可以对接整个社会长远利益的全套的制度框架，这个制度框架要保证保有环节，我们的税收从无到有，通过全民参与立法，形成社会可接受的最大公约数的合理的制度方案，在法制的保障之下付诸实施，这是我们讨论房地产税的一个粗线条的认识。

主持人：感谢贾会长非常精彩的演讲。

1月20日，由网易房产主办的“2015年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“新常态下的转型与创新”为主题，邀请行业内知名专家和学者代表，通过主题演讲和论坛沙龙等形式，共同分析2015年中国的宏观经济形势、探讨房地产政策走向，并展望新一年的楼市。

峰会上，中原集团主席黎明楷发表了题为《转型与创新——如何突破传统房地产业的“天花板”》的精彩演讲。黎明楷表示，楼市的发展方向，政策现在已经开始陆陆续续改变的，是放松了。另外银根今年应该相对比较松一些。未来开发商要去打赢这场战，突破天花板，拿到额外的利润，靠的就是品牌和提升生产线速度方面下的功夫。以下为全文：

主持人：如果要用一个字来概括2014年的房地产市场的话，我想我会选择"变"字。2014年，市场在变，市场中的各方也在变。像万科，它就搞了事业合伙人制度，恒大呢，也在粮油和奶粉领域发力。不仅房企在求变，中介也在求变，像链家地产啊、我爱我家这些中介机构都纷纷开始了自己的线上业务。在各方都在谋求改变的情况下，未来的楼市将何去何从呢？传统的房地产行业如何突破“天花板”呢？热炒多时的"房产电商020"概念最终又将以何种形式落地呢？

下面，我们非常荣幸地邀请到，中原集团主席黎明楷先生，为我们带来主题演讲"转型与创新--如何突破传统房地产业的'天花板'"，有请黎主席。

黎明楷：各位开发商的朋友，还有各位同行的朋友，媒体的朋友，大家好。我这个话题，大会提出来几个问题让我回应，这几个问题基本上有很多个问号，我要回答的问题很多，不同的情况都有，我只能是一个一个来给大家讲一下。

第一，大会有提到的，王石有提担心下一个倒台的就是万科，这个也不奇怪的，每个企业的高管应该有这样的危机感，世界不可能一直这么美好，如果一直有这样的警惕，反而会尽心地去发展，如果掉以轻心了，反而会失败。王石的这个话也不是说万科有什么危机，只是提醒他的同事有要注意的地方。企业怎么避免这么快倒台，我们老板有一个观点给我们，最好能够排前面，你的竞争能力排到前面。

我想谈的是在新一代的企业，我们如何用好新科技，融入生产，我们不是为了高科技而高科技，我想跟大家讲的是，我们要注意工作和工具的区别，有一些事情是你必须要做的，你做了这些工作，才有这样的产品和效果出现，工具是用来辅助你的工作。我举一个简单的例子，有一些同事以前提出过最好有一个很牛的系统出来，可以把所有一些同事的行为轨迹都可以跟踪得很好，然后自动提示你这个同事的去留，你应该用还是不用。我觉得如果这样的话，你把你的工作给一个工具取代了，你的工作是做好你的管理工具，你决定你的人是否能留是你来决定的，而不是这个机器决定的。我觉得工具和工作这两块要很清楚。

另外我们需要弄清楚的就是发展和风险的平衡，我在大陆因为看了我们的企业家都是比较进取的，基本上还算是比较冒进的，一直看这个未来很好，所以跑得很快。作为一个企业要在这个市场竞争的话，应该要有一个平常心，你现在要知道你本身发展的部署，你的步骤和节奏是怎样的，不要给其他人和其他竞争对手给打乱了，打乱了的话，你原本很好的节奏给打破之后，你自己也会出问题。就像我们跑长跑一样，跑长跑的时候，你自己有自己本身的跑法，不可能旁边有一个人冲得很快，你一开始也跟着冲，之后就没有力了。我们在发展和风险之间需要一个平衡，现在市场上有一些时候资金比较充裕，以前量化宽松的时候，货币供应比较比较多的时候，今年货币也是相对比较宽松，货币宽松了需要找寻投资的机会，流入不同的领域，大家觉得钱来得容易了，你投资的步伐也会加大，投资步伐加大之后，如果市场一出现问题，这需要警惕的。

另外要做好人才的积累，未来的企业，以前我们的人才积累比较简单，以前人才的竞争没有这么多，一个企业只要给到员工足够的生活保障，已经是可以留住一些同事了，现在人对于未来的发展的期望是比较高，在人才的积累方面要多一些新的招数，不光只是这样，你是打工的，我给你工资就可以了，也要引入一些股份制等等办法，能够留住人才，未来如果做到这几个方面，也不会这么危险。

让我回应白银时代，白银时代无非就是边际利润下降了，房地产已经不是一个暴利行业了，开发商链条以下的这些企业，你是服务提供商，我们协定有做二手中介的业务，这个业务本身来说未来是市场的容量越来越大，其实也没有什么黄金变白银的时代，还有可能是白银变黄金的，所以这个白银是从开发商的角度出发的。白银时代，以前都是靠土地升值的，以前只要买下一块地，什么都不用做，等一两年，土地升值了，这个生意比较好做。现在土地不便宜了，未来要注意在产品增值方面怎么做。下面我会讲到有什么产品增值的一些内容可以做。

另外成本是上涨了很多，尤其是在原材料是有起有伏，但是工资成本一直都是在增加的，你在建造一些房产的时候，这方面的成本也在增加。以前当你是处于一个比较暴利的情况，你的管理可以轻松一点，可以粗犷一些，你的边际利益很多，你浪费一点点，也无所谓，还有钱赚。现在竞争开始激烈的，开发商本身的管理需要细化，一方面对外的各种的供应商方面，你的价格要谈好，另外要提醒的是，不仅仅是国家要反腐，开发商本身也要反腐，因为其实在整个开发的链条当中，也有很多的机会是让自己的员工中间可以谋取利益的，这一块如果能够省下来对于改善公司的边际利润也是很重要的。

再讲中介代理这一块的，我可以总结一下在去年一些中介代理行业，我们看到一些创新的说法大致是哪几方面。第一是冲击比较大的增加前线分佣的比例，这个行业是分给前线营业员的比例，大概是20%多，最高到30%到35%左右，在去年Q房网提出了合伙人的制度，模仿美国的独立经纪人，给前线的佣金提高了很多，最高可以分到85%，这个对于前线佣金的冲击还是很大的，现在平均来说可以分到50%多。这种做法我们本身看到也有一个问题，这个问题是把所有的资源倾斜到前线，管理人员方面的资源相对薄弱一些了，你没有这么多的资源投入到管理，从整体团队的维护和建立方面有机会会出现问题，我们中原自己也有在报酬方面做出调整，但是也没有办法这么大手笔，我们觉得管理的功能还是很重要的，我们虽然加了，但是也没有这么高的分法。他为什么做到前线的分佣可以做到这么多，推动独立经纪人和合伙人制，基本上没有工资了，把一些营业员前面的工资成本，社会福利金方面的成本去掉了，变成了固定的成本比较少，这也是一种创新的手法。

另外也不知道是不是创新手法了，我们行家采取的方法是降佣金，其实不仅仅是我们的行家，有一些往线上走的也提出降佣金的概念，以前买卖一套房可能是2%—3%的佣金，有一些提出来，有一个行家提出来是减半，有的提出更低的。你是否可以抢到一些客户，是有机会的，但是用这么低的代价抢回去，有没有利润，我不知道。我们看客户不一定对于这类减佣金的反应很大，毕竟买卖楼宇价值投资很高，很少有人说为了省一两个点去买房的，最后竞争来说，中间的代理竞争还是要在服务方面竞争，并不是纯粹的降佣金就可以搞定了。

另外比较有趣的是，说的是大平台，我去年年底才听了一个说法，羊毛出在猪身上，概念是我其实不是依靠我本身做中介代理来赚钱，我建立了一个大平台，我通过做中介代理这个业务，我手头上掌握了我的很多客户资源很多有钱的客户资源，我利用这个平台去在推销我的一些其他金融产品也好，或者是装修也好，我通过这种方法去赚钱的，平安好房也是曾经从线上走到线下，前面它的佣金收得很低，基本上不怎么收佣金的，你通过我的平台买卖，你是我的客户，以后我就可以推销我的金融产品，因为平安保险有不少产品，通过这样也可以获得盈利。从另外一个角度来说，中原我们不敢做这个事情，我们觉得做这些跨界的投资，我没有这个把握和经验。其实不同行业有其本身的窍门，并不是我建立了一个大平台，把不同的行业堆在一起，就懂得经营了，如果不懂经营，一些平台堆在一起，猪也不会长羊毛，这是去年比较创新的思维。

另外我们看到一些线上的企业纷纷往线下走，幸好网易没有，比如搜房，原本在线上提供一些端口的服务，一些搜寻的渠道给到中介代理公司的，但是现在因为它搞不定线下了，搜房觉得被中介代理绑架了，因为曾经有一段时间中介代理联合起来要求它降价，它现在也往线上走，它自己会招聘营业员和经纪人去做中介的业务，这也是冲击到我们传统的行业。当然了，我刚才也说了，我不懂人家的行业，我不敢去，我觉得人家也不懂得我这个行业，他往我们这个行业走了，也是死路一条。另外一种是线下往线上走的，我们原本要依靠搜房提供给我们一些渠道，来吸收客户，现在搜房变得不可靠了，我们只能往线上走了，我们自己做我们自己的外网和网站，这方面有需要比较多的投入，所以不同的行家，大家都要在线上发展了，对于网易这种入门网站应该还是相当不错的消息，大家都要加快在自己网站的投入。

未来中介代理行业的情况，我怎么看。第一方面，今年资金还会相对比较宽松，而且外围的经济来说，美国已经不再量化宽松了，但是欧洲央行也会不少的钱，未来的资金应该也会流入到中国的，资金流进来，也要找好的投资渠道，在中介代理这块，我们的风投资金都看好这个行业，未来一两年，资金继续流入，如果资金继续流入了，变成原本不行的模式还可以生存一段不短的时间，原本经营没有利润，原本很快经营不下去了，但是外面的资金不停地流入，这种混战的局面应该还会持续一两年。以后会怎么样，我们觉得慢慢代理中介行业无利可图了，小型的生命力不是很强的，小型的死了又开一家，基本上死不掉，中型的是淘汰，再死几个大的，这样的话局面才会稳定下来。MLS，建立一个全国性的大的网络平台，让所有的房源，这是是指二手的，登陆下去，靠经纪人把这些盘源放进去，做配对的工作。我看大陆的情况，我们上层的监管机构也是倾向MLS系统的，这个系统有一个好处，是因为比较好管，因为买方需要一个有代表的代理，卖方也需要，这个职责分得很清晰，跟中介两边倒的不同。用这个系统，佣金比较通常比较高，在美国通常去到6%，在我们现在行的机制中大概是2到3个点，因为MLS系统本身整体的效率并不是最高的，效率低了，导致市场的交投量不是很多，需要养活经纪人，需要高佣金了。在座的一些公司来说，并不想往这方面转，但是上层的管理机构对于这方面的兴趣比较浓，以后是否会演变成这样，是一个未知数。

一手会进入高佣金时代，从去年开始，我们看到一手的开发商付的佣金很多时候是付两笔的，一笔是原本代理的，另外因为客户量少了，客户来源少了，也会需要一个渠道佣金，外面有一些中介也好，其他一些人带客户过来，需要一些渠道佣金。未来我估计这种模式是会存在的，因为在今年来说，虽然市场我还是相对看好一些，但是整体来说，竞争还是很白热化的，开发商抢占客户资源，在未来一段时间，这两笔佣金维持一段比较长的时间，可能有一种，大家没有注意，是不需要付钱的，是电商的收费，什么付一万抵三万之类的，表现上这个钱不是你出的，但是某种程度上，如果两万抵五万，等于你100万的房子卖95万，如果客户不愿意付2万买这5万的优惠，未来这个也是给开发商担的，开发商在这方面的成本会维持在一个高位。

楼市的发展方向，我讲得简单一些，基本上利好的消息是有的，政策现在已经开始陆陆续续改变的，以前是压房价了，现在虽然没有说要扶持房地产市场，但是至少是没有压了，是放松了。另外银根今年应该相对比较松一些。

利空方面，我们的经济在今年有可能进一步放缓，去年我们经济增长是7.4%，已经好长时间没有这么低了，今年我们面对的压力还是非常大的，主要是产能过剩的问题，产能过剩，再去投入了，产生的效益不高，影响再投入，经济方面我们稍微差一些。我看整个楼市的发展，短期来说，就是看今年，一线城市的楼价基本上可以企稳了，一线城市也得分市区和周边的，失去的楼价还是会稍微往上涨的，我们看北京五环之内的价格是往上升的，所以一线城市的市区会往上升的，外围的会略低一下。三、四线城市，在供应过剩的情况下，楼价还是会下跌的。看长线的情况，一线虽然涨起来比较稳定，比较安全，但是一线城市的竞争比较激烈，一线城市里拍地，出价低一点就买不到，一线城市竞争激烈导致利润非常薄弱，从长线来说，商机仍然在三、四线城市，我们的城镇化推进的过程中，我们不只是只有几个大型城市，刚才朱会长说政府限制特大城市，要压住这些特大城市的出现，农民要进城，只能进二、三线城市，未来还是有人流入。

开发商如何突破天花板，边际利润不是绝对利润，每一个行业通过市场竞争之下，你的边际利润是不可能很高的，只是一个正常利润水平，所以天花板只是利润，不是营业额。我们提高我们的利润空间，我们可以往产品上提高，现在信息流通很快了，产品的同质化比较高，大家可以互相参照一下，大家出来的产品其实并不是相差很远的，最少在设计方面，你看不出来有很多不同，可能在造工方面，长远来说可以看出差异，但是消费者很难注重到这些，只是看设计，大家的产品设计，你说我的比较人家的漂亮，也不一定的，你的漂亮，人家下一个就抄你了。我们如何创造额外的利润，第一是靠品牌，你怎么保护你的品牌，建立你的品牌，让市场上的消费者都知道这个品牌是相对稳妥的，质量比较好的，你就可以有额外的利润，在香港有一家企业可以做到一点，这个就是新鸿基，新鸿基的楼比其他的卖贵10%—20%，也可以卖得出，因为消费者对于这个品牌有信心，变化了一个良性的循环。未来开发商要去打赢这场战，突破天花板，拿到额外的利润，靠的就是你们在品牌方面下的功夫。

另外提升生产线速度，以前企业从买地到卖房时间资金回笼是很长的，现在土地很贵的，你买了一块地之后，怎么样尽快把设计做好，报批做好，进入建造过程进行销售，如果你加快周期了，你的整个周转率高，你有机会有额外的利润。我们统计过全国的开发商，万科的周转率是最快的，从买地到他推出新产品拿钱是最快的，这个也是提到竞争力的一方面。

另外开发商要做开发商的事情，你要重视营销的环节，我们靠外面的专业公司替你做有时候比你自己做效率还高一些。

最后说到合作共赢，决胜三、四线城市，未来房地产企业以后能在市场上做老大的，决胜并不是在一线城市，一线城市是不容易分胜负的，三、四线城市商机很多，但是经营有很大的问题，三、四线城市本身市场体量不大，要派一个团队去管，你有没有这么多的管理团队可以派出去，你如果都集中在一线城市，我一个总部几个分部，就可以搞定全国的业务了，如果分到全国一两百个城市，这个很难管理。我们建议不是所有的钱自己赚钱的，你可以跟当地城市的合作，来减少你的管理成本，这样才有机会把你的品牌在全国做大。

我先说这么多。

主持人：感谢黎主席非常精彩的演讲。