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    苏州葑亮物业管理有限公司

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对于物业管理费定价的思考

发布时间:2018-08-22浏览次数:

  物业管理费的现行定价方式,已经阻碍了物业管理市场的健康发展,同时也损害了广大业主的利益。商品房目前实行的分级定价制度,既增加了政府部门的工作难度,又无法真实反映市场变化。针对以上问题,本文对售后公房和商品房的前期及正常管理期间的定价策略,以及有关主体在物业管理费定价中的权利和义务,进行了探索,以求抛砖引玉。

  一、物业管理费定价现状
  上海市物价局、房地资源局曾相继颁发了《关于公有住宅售后管理服务费收取标准的通知》、《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》、《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》、《关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》、和《上海市居住物业管理条例》等法规规章,对本市的售后公房、商品住宅的物业管理费收取行为予以规范。概括起来,现行物业管理费的定价可分为以下几种类型:
  1、售后公房采取政府定价
  目前售后公房实行政府指令价,物业管理费多层住宅每户每月4.5-7.5元;高层住宅每户每月5-10元。另外每户每月收取保安服务费3-6元、保洁服务费3-6元。住宅小区中的非居住房屋协商定价。
  2、商品住宅采取政府指导价
  《上海市居住物业管理条例》规定,商品住宅收费项目分为管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费。除房屋设备运行费每月每平方米按0.55元收取、维修费按实际计算分摊外,其它三项收费标准由各区、县物价部门会同房地产管理部门,规定基准价和浮动幅度。前期物业管理只能在规定的基准价之内,并报物价部门审批;已成立业委会的应经过业委会同意,并向物价部门备案。
  3、非住宅及原外销居住物业实行市场调节价
  办公楼、商场、厂房等非住宅、酒店式公寓及原外销居住物业的物业管理费定价,完全依据市场经济规律运作,由市场来调节价格,行业主管部门只对物业管理服务的质量进行指导和监督。

  二、物业管理费定价方式存在的问题
  1、不利于市场经济的发展
  随着改革开放的不断深入,计划经济已逐步向市场经济过渡,国家实行并逐步完善宏观调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律,通过市场中看不见的手对资源起到基础性配置作用。这就决定了大多数竞争性商品和服务价格必须实行市场调节价。政府部门除对涉及国家安全、稀缺性资源、公用事业和垄断性产品的价格予以调节外,不再干涉其他产品的定价。物业管理属于竞争性行业,根据《中国人民共和国价格法》第三条、第六条和第十八条的规定,应执行市场调节价,即由经营者自由制定,通过市场竞争形成价格。目前物业管理作为房地产后续服务行业,已经历从计划经济下的房屋管理到市场经济下的物业管理的过渡,人们对物业管理是一种服务消费的认识程度已很高,所以实行市场调节价是市场经济发展
的必然趋势。
   2、阻碍了物业管理企业的优胜劣汰
  上海物业管理企业共有2500余家,管理上良莠不齐,在现行的价格体系下,物业管理费定价取向基本由物业的硬件和政府的指导价所决定,不能真正体现管理上的优质优价和凸现按业主需求来提供服务的个性化管理特色,物业管理基本上停留在最基础的管理服务上。但是,随着国民经济和房地产业的蓬勃发展,人民生活水平的不断提高,越来越多的业主要求物业管理企业提供高质量的服务,许多服务项目已超越了传统物业管理的范畴,如代办业务、配送服务、社区文化建设等。另外,高中档商品房的业主,对安全保卫、环境卫生、绿化植被、文化活动等也有不断增长的需求。物业管理企业是自主经营、自负盈亏,以盈利为目的的企业,在目前政府指导价的限定下,由于优质不能优价,一些有能力提供高品质服务的企业难有作为,一些管理能力低下的企业得不到有效抑制。由于竞争机制无法真正引入,阻碍了物业管理资源的优化配置,无法做到优胜劣汰。因此,只有通过市场调节价,使管理服务与所收费用相适应,达到物有所值,真正做到按质论价,才能推动知名物业管理企业的发展,才能促进物业管理市场的良性发育和完善。
  3、现行定价策略损害了业主利益
  优质优价是市场经济的显著特点,市场调节既能保障名牌物业管理企业发展的需要,也能够保障广大业主的利益。政府制定最高浮动价格,不仅限制了知名物业管理企业拓宽服务内容,抑制了提升物业管理质量的原动力,同时也会损害业主的利益。因为以营利为目的的企业,在满足高消费业主的高品质服务需求的同时,要受到最高指导价格的限制,势必满足业主的显性需求如绿化、保安、清洁、免费服务等,而减少隐形的管理服务如设备定期保养与维护、设备年度监测等。这种状况的出现事实上已严重损害了广大业主的长远利益,这与实行政府指导价的初衷是相悖的。
综上所述,实行市场调节价是维护广大业主利益和保障物业管理企业发展的前提,物业管理市场的发展和完善必须实行市场调节价。但是,同时也要看到我国的社会主义市场经济还有待进一步完善,消费者对于优质优价、花钱买劳务的意识还有待进一步增强,同时,必须兼顾广大居民的经济承受能力。因此,实行市场调节价应制定完善的操作方案。
  4、商品房管理费分等定价无法真实反映市场变化
  1)现行分等定级定价政策滞后于市场经济的发展
  现代社会是一个高速发展的社会,物价水平、劳动力价格和能源耗费随着经济的高速发展而不断变化。物业管理费涉及劳动力价格和能耗价格,因此也是一个变数。商品房管理费分等定价无法真实反映市场变化,需要不断地进行调整,而这种政府型的调整不免地具有滞后性。价格调整的滞后性会传递至企业,造成企业对价格反映的滞后。这样的滞后性无疑对整个物业管理市场和企业的发展非常不利。
  2)现行分等定级定价政策存在较大的局限性
  物业管理收费实行分等定级较多地迎合了传统观念,较多地体现了政府的行政干预,较少地体现市场经济自身的规律和调节作用,科学性不足。现行的分等定级主要体现在物业类型、物业档次和提供的管理服务范围,与千变万化的物业管理服务的实际情况有较大差异。随着我国加入WTO后,市场开放程度不断提高,国外物业管理企业不断涌入,物业管理服务已在日新月异地变化,企业理念、业主观念、市场环境、政策环境都在变,现行物业管理费分等定级定价方式需要及时修订以适应这种变化。