Ile obecnie kosztuje budowa domu?

Nowe wymagania dotyczące energooszczędności budynków podniosły koszty budowy domu. Wszystko wskazuje na to, że kolejne lata będą oznaczały dla inwestorów indywidualnych jeszcze większe wydatki.

Po raz kolejny publikujemy szacunkowe kalkulacje na temat kosztu budowy domu jednorodzinnego w dwóch popularnych metrażach, o prostych projektach – wolnostojącego parterowego domu o powierzchni 100 mkw. z garażem oraz 150-metrowego domu z garażem i użytkowym poddaszem. Szacunkowy kosztorys dostarczony przez biuro projektowe bazuje na stawkach Sekocenbud za III kwartał 2016 roku i jest wypadkową kosztorysów dla kilku faktycznie zrealizowanych inwestycji tego typu. Kalkulacje pokazują, że budowa takiej samej nieruchomości jest nieco droższa niż rok wcześniej, choć nadal nieznacznie – bo zaledwie o kilka procent.  Branża spodziewa się jednak dalszych podwyżek, za którymi stoją nowe wymagania dotyczące energooszczędności powstających budynków.

Budowa domu coraz droższa

Porównanie najnowszych szacunkowych kosztów budowy popularnych, opartych na prostych projektach domów o powierzchni 100 i 150 mkw. z historycznymi pokazuje, że z roku na rok podobna inwestycja staje się nieco droższa. Z analizy dla obydwu metraży wynika, że wzrost rdr jest niewielki - ostatnio sięgnął zaledwie 3%. Projektanci zapowiadają jednak, że najbliższe lata nie dość, że nie przyniosą obniżek, to jeszcze mogą dać się inwestorom indywidualnym we znaki dotkliwiej niż do tej pory.

Szacunkowy całkowity koszt budowy domu 100- i 150-metrowego
Powierzchnia	Wg stawek za III kw. 2013	Wg stawek za III kw. 2015	Wg stawek za III kw. 2016
100 mkw.	257 741 zł (w tym robocizna 84 177 zł)	261 633 zł (w tym robocizna 85 448 zł)	269 710 zł (w tym robocizna 84 667 zł)
150 mkw.	Brak danych	392 024 zł (w tym robocizna 128 003 zł)	404 565 zł (w tym robocizna 127 001 zł)
Źródło: Bankier.pl na podstawie szacunków przygotowanych przez biuro projektowe Lipińscy Domy

Wszystko za sprawą nowych przepisów dotyczących energooszczędności budynków. O zmianach szczegółowo pisaliśmy w artykule „Od 2017 roku budowa domu będzie droższa”, przybliżając konsekwencje rozporządzenia ministra infrastruktury zmierzającego do ograniczania emisji dwutlenku węgla do atmosfery. Jednym ze sposobów walki z tym zjawiskiem ma być wznoszenie domów wyposażonych w bardziej ekologiczne mechanizmy grzewcze. Obowiązujące projektantów przepisy definiują jaki poziom tzw. współczynnika Ep (zużycia energii pierwotnej) powinien osiągać nowo budowany obiekt mieszkaniowy. Przy inwestycjach realizowanych w roku 2017 Ep powinien wynosić 95, docelowo – w roku 2021 – ma zejść do poziomu 70.

Jeszcze wyższych kosztów powinni spodziewać się ci, którzy dopiero planują budowę.  – Spełnienie wymogu współczynnika Ep na poziomie 70 wymaga zastosowania drogiej technologii lub nieco tańszego kotła na biomasę. Wówczas nawet przeciętny dom, pojmowany dzisiaj jako wcale nie energooszczędny, ma szansę osiągnąć współczynnik Ep na poziomie 70. Natomiast najlepiej zaprojektowany dom pasywny będzie musiał być wspomagany jeszcze dodatkowo energią odnawialną, aby ten współczynnik osiągnąć – przekonuje Miłosz Lipiński. Wszystko dlatego, że pewien rodzaj energii używanej do ogrzania domów jest przez przepisy szczególnie premiowany, a inny z założenia działa mocno in minus. – Po środku zostawiono na przykład gaz, węgiel, tak zwane paliwa kopalniane – dla nich współczynnik przeliczeniowy Ep jest w okolicach jedności (1-1,1). Bardzo nagradzana jest energia odnawialna (słoneczna, wiatru, geotermalna i biomasa) – przelicznik dla tego rodzaju energii jest w granicach 0,3. Natomiast energia elektryczna została „ukarana” i dla niej współczynnik przeliczeniowy wynosi 3. Sam fakt użycia tego, a nie innego rodzaju energii [przy projektowaniu budynku – red.] daje ogromną różnicę na współczynniku Ep – tłumaczył na łamach Bankier.pl architekt.

Co obecne przepisy oznaczają dla budujących domy? – W bardzo wielu przypadkach w nowo powstających domach trzeba będzie zastosować tzw. solary do podgrzewania wody albo zastosować kocioł na biomasę zamiast kotła gazowego – zapowiadał na łamach Bankier.pl jesienią ub. roku dr inż. arch. Miłosz Lipiński. Zmiana mediów grzewczych to tylko jeden ze sposobów dostosowania projektów do nowych warunków technicznych. Zaostrzeniu uległy także współczynniki dotyczące izolacyjności cieplnej przegród: współczynnik przenikania ciepła U dla ścian spadł z 0,25 do 0,23, dla dachów z 0,20 do 0,18, dla okien – z 1,3 do 1,1. Wszystkie te zmiany wymuszają projektowanie domów bardziej energooszczędnych niż kiedyś. – Nie wystarczy więc już na przykład styropian o grubości 10 cm, trzeba zaplanować taki o grubości 15 cm. To, mimo że w niewielkim stopniu, podnosi koszty budowy domu – tłumaczy arch. Grzegorz Tomaszewski z biura Lipińscy Domy.

Co się składa na koszt budowy domu

Przygotowując tegoroczną kalkulację wydatku związanego z budową domu, podobnie jak w latach poprzednich, przeanalizowaliśmy koszty prac na poszczególnych etapach inwestycji, w tym: doprowadzenie domu do stanu zerowego, koszty osiągnięcia stanu surowego zamkniętego, następnie stanu wykończonego, a także koszty samych instalacji. 

Analiza poszczególnych pozycji w kosztorysie dla domów obydwu wielkości pokazuje, że najmniej kosztownym etapem jest pierwszy z nich. Roboty ziemne i przygotowanie fundamentów stanowią około 8-10% całkowitego kosztu budowy. Najdroższe są materiały i robocizna niezbędne do przygotowania inwestycji do stanu surowego zamkniętego, w tym: koszty ścian nośnych, kominów, stropy i elementów żelbetowych, konstrukcji i pokrycia dachu, schodów i balustrady, okien i drzwi. Nakłady poniesione na tym etapie odpowiadają za ok. 50% całkowitego kosztu budowy domu. Ten etap oznacza również najdroższą robociznę. Około jedną czwartą budżetu przeznaczonego na realizację pochłonie doprowadzenie inwestycji do stanu wykończonego. Koszt wykonania instalacji (wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, C.O., elektryczna) sięga ok. 15% budżetu. Proporcje pomiędzy poszczególnymi etapami nie ulegają zmianom.

Ile kosztuje budowa 100-metrowego domu

Szacunkowy koszy budowy niewielkiego parterowego domu o powierzchni 100 mkw. z garażem na bazie stawek za materiały i robociznę obowiązujących w III kwartale 2016 roku to - na przykładzie konkretnego projektu domu - około 269 tys. złotych netto. W założeniach przyjęto, że koszt budowy domu nie obejmuje ani kosztu zakupienia gruntu, na którym dom stanie, ani wyposażenia nieruchomości w sprzęty domowe i meble. Kalkulacja jest więc zbliżona do zeszłorocznej, która wskazywała, że inwestor powinien liczyć się z wydatkiem na poziomie 261 tys. złotych.

Szacunkowy koszt budynku jednorodzinnego wolnostojącego, parterowego o pow. 100 mkw. z garażem
		Koszty	w tym robocizna
STAN ZEROWY
Roboty ziemne		4 365 zł	4 280 zł
Fundamenty		18 712 zł	6 617 zł
		23 077 zł	10 897 zł
STAN SUROWY ZAMKNIĘTY
Ściany nośne		22 295 zł	5 692 zł
Kominy		7 501 zł	914 zł
Strop i elementy żelbetowe		19 599 zł	8 310 zł
Konstrukcja dachu		9 407 zł	3 341 zł
Pokrycie dachu		32 547 zł	8 608 zł
Schody i balustrady		14 985 zł	3 230 zł
Okna		8 247 zł	1 094 zł
Drzwi		20 729 zł	2 069 zł
		135 308 zł	33 257 zł
STAN WYKOŃCZONY
Ścianki działowe		7 090 zł	2 972 zł
Tynki wewnętrzne		20 330 zł	10 540 zł
Malowanie		3 227 zł	1 761 zł
Posadzki i podłogi		27 612 zł	9 633 zł
Elewacja		9 474 zł	5 676 zł
		67 732 zł	30 582 zł
INSTALACJE
Instalacja wodociągowa		5 059 zł	1 863 zł
Instalacja kanalizacyjna		5 631 zł	2 018 zł
Instalacja gazowa		10 094 zł	500 zł
Instalacja C.O.		13 343 zł	2 422 zł
Instalacja elektryczna		9 465 zł	3 128 zł
		43 593 zł	9 931 zł
CAŁKOWITY KOSZT BUDOWY*		269 710 zł	84 667 zł
*Podane kwoty są kwotami netto – bez VAT. Do wyceny przyjęto: materiał ścienny cegła silikatowa, okna PCV, kocioł gazowy, strop drewniany, dach dwuspadowy, dachówka cementowa. Dom budowany w technologii standardowej (nie energooszczędnej). Źródło: lipinscy.pl na podstawie Sekocenbud

Tradycyjnie największą część budżetu pochłonie doprowadzenie domu do stanu surowego zamkniętego, które (nie licząc wcześniejszych prac na etapie stanu zerowego) będzie kosztowało ok. 135 tys. zł, co stanowi mniej więcej połowę wydatków potrzebnych dla zrealizowania inwestycji.

Ile kosztuje budowa 150-metrowego domu?

Koszty budowy domu o powierzchni 150 mkw. - szacunki (Lipińscy Domy)

Ile kosztuje budowa 150-metrowego domu

Niektórzy inwestorzy zamiast domu parterowego stawiają na konstrukcję piętrową, z użytkowym poddaszem. Szacunkowe koszty budowy domu tego typu z garażem, o łącznej powierzchni 150 mkw. to według kalkulacji biura projektowego Lipińscy koszt na poziomie 404 tys. złotych netto.

Szacunkowy koszt dla jednorodzinnego wolnostojącego o pow. 150 mkw. z użytkowym poddaszem i garażem
		Koszty	w tym robocizna
STAN ZEROWY
Roboty ziemne		6 547 zł	6 420 zł
Fundamenty		28 069 zł	9 926 zł
		34 616 zł	16 346 zł
STAN SUROWY ZAMKNIĘTY
Ściany nośne		33 442 zł	8 539 zł
Kominy		11 251 zł	1 371 zł
Strop i elementy żelbetowe		29 399 zł	12 465 zł
Konstrukcja dachu		14 110 zł	5 011 zł
Pokrycie dachu		48 820 zł	12 912 zł
Schody i balustrady		22 477 zł	4 844 zł
Okna		12 370 zł	1 641 zł
Drzwi		31 094 zł	3 103 zł
		202 963 zł	49 886 zł
STAN WYKOŃCZONY
Ścianki działowe		10 634 zł	4 457 zł
Tynki wewnętrzne		30 494 zł	15 811 zł
Malowanie		4 840 zł	2 642 zł
Posadzki i podłogi		41 418 zł	14 449 zł
Elewacja		14 211 zł	8 514 zł
		101 598 zł	45 873 zł
INSTALACJE
Instalacja wodociągowa		7 589 zł	2 794 zł
Instalacja kanalizacyjna		8 447 zł	3 027 zł
Instalacja gazowa		15 141 zł	751 zł
Instalacja C.O.		20 014 zł	3 634 zł
Instalacja elektryczna		14 198 zł	4 691 zł
		65 389 zł	14 897 zł
CAŁKOWITY KOSZT BUDOWY*		404 565 zł	127 001 zł
* Podane kwoty są kwotami netto – bez VAT. Do wyceny przyjęto: materiał ścienny cegła silikatowa, okna PCV, kocioł gazowy, strop drewniany, dach dwuspadowy, dachówka cementowa. Dom budowany w technologii standardowej (nie energooszczędnej). Źródło: lipinscy.pl na podstawie Sekocenbud

Analogiczna kalkulacja rok wcześniej zakładała, że inwestor powinien liczyć się z wydatkiem na poziomie ok. 392 tys. złotych. Także w tym przypadku mowa więc o niewielkim wzroście kosztów, sięgającym ok. 3%.

Malwina Wrotniak-Chałada