Zmienne oprocentowanie – lekceważone ryzyko

Ponad 30 proc. bankowców twierdzi, że klienci mają niską świadomość możliwości wzrostu rat kredytów hipotecznych w najbliższych latach. Tymczasem przed ryzykiem stopy procentowej nie ma właściwie ucieczki. Bezpieczeństwa nie zapewnią wprowadzane ostatnio na rynek zobowiązania ze stałym oprocentowaniem.

Wykres wskaźnika WIBOR 3M z ostatnich kilku lat przypomina mazowiecką równinę. O tym, że raty kredytów hipotecznych mogą się zmieniać wielu kredytobiorców spłacających wieloletnie zobowiązania zdążyło już zapomnieć. Ci, którzy ostatnio zdecydowali się na sfinansowanie zakupu mieszkania, w ogóle nie doświadczyli emocji związanych z otwieraniem przesyłki z banku zawierającej aktualizację harmonogramu spłaty.

Z ostatnich wypowiedzi przedstawicieli Rady Polityki Pieniężnej wynika, że podwyżek stóp nie należy spodziewać się szybko. To może uspokajać spłacających zobowiązania, ale nie sprawia, że ryzyko stopy procentowej znika. Prędzej czy później każdy hipoteczny kredytobiorca przypomni sobie o jego istnieniu – niemal wszystkie udzielone przez banki kredyty mieszkaniowe oparte są na zmiennym oprocentowaniu.

Bankowcy: klienci nie są odpowiednio uświadomieni

W październikowej edycji „Monitora Bankowego” publikowanego przez Związek Banków Polskich znalazły się interesujące wyniki badania przeprowadzonego wśród bankowców przez TNS Kantar. 31 proc. respondentów wskazało, że ich zdaniem świadomość klientów dotycząca możliwości wzrostu rat kredytów hipotecznych jest niska lub bardzo niska. 57 proc. oceniło ją jako umiarkowaną, a 13 proc. – jako wysoką lub bardzo wysoką.

Jeśli pracownicy banków, zobowiązani do prezentowania potencjalnym kredytobiorcom symulacji pokazujących możliwe skutki wzrostu stóp procentowych, kiepsko oceniają skutki tych działań, to zapewne rzeczywisty poziom świadomości klientów jest jeszcze niższy niż szacunki bankowców.

Jak bardzo mogą wzrosnąć raty?

Aby zobrazować niebezpieczeństwa związane ze wzrostem stóp procentowych, Komisja Nadzoru Finansowego zaleca przedstawienie kosztów obsługi kredytu dla stawki WIBOR na poziomie 3, 5, 10 i 15 proc. My sięgnijmy po przykłady historyczne i cofnijmy się w czasie o 5, 10, 15 i 20 lat.

Kredytobiorca decydujący się dziś na kredyt w wysokości 250 tys. zł, spłacany przez 30 lat w ratach równych, z marżą na poziomie 2 pp., musi się liczyć co miesiąc z wydatkiem w wysokości 1154 zł. Pięć lat temu, pod koniec października 2013 r., wskaźnik WIBOR 3M wynosił 2,66 proc. (dziś – 1,72 proc.). Rata zobowiązania sięgałaby wówczas 1291 zł. Gdyby stawki z rynku międzybankowego powróciły do poziomów sprzed dekady rata przykładowego kredytu wzrosłaby do 2384 zł. Ten sam kredyt przy WIBORZE sprzed 20 lat obciążałby jednak budżet klienta co miesiąc kwotą niemal 4 tys. zł.

Symulacja wysokości raty kredytu hipotecznego (na 30 lat, marża 2 pp.) dla stawek WIBOR sprzed 5, 10, 15 i 20 lat
Rok	2018	2013	2008	2003	1998
Stawka WIBOR 3M w danym roku (30.10)	1,72%	2,66%	6,86%	5,85%	17%
Kwota kredytu	Wysokość raty równej dla danej stawki WIBOR (plus marża 2 pp.)
100 000 zł	461 zł	516 zł	795 zł	723 zł	1 589 zł
150 000 zł	692 zł	774 zł	1 192 zł	1 085 zł	2 383 zł
200 000 zł	923 zł	1 032 zł	1 589 zł	1 447 zł	3 178 zł
250 000 zł	1 154 zł	1 291 zł	1 986 zł	1 808 zł	3 972 zł
300 000 zł	1 384 zł	1 549 zł	2 384 zł	2 170 zł	4 767 zł
350 000 zł	1 615 zł	1 807 zł	2 781 zł	2 532 zł	5 561 zł
400 000 zł	1 846 zł	2 065 zł	3 178 zł	2 893 zł	6 356 zł
450 000 zł	2 076 zł	2 323 zł	3 576 zł	3 255 zł	7 150 zł
500 000 zł	2 307 zł	2 581 zł	3 973 zł	3 617 zł	7 944 zł
Źródło:Bankier.pl

Mogłoby się wydawać, że sięganie po finansowe wskaźniki sprzed dwóch dekad, czasów wysokiej inflacji, to przesada. Jednak warto mieć na uwadze, że w najbliższych 30 latach powrót do dwucyfrowych stóp procentowych jest jak najbardziej możliwy.

Kredyty ze stałą stopą niewiele pomogą

Kredytobiorcy hipoteczni nie mają na razie możliwości, by zabezpieczyć się przed zmianą oprocentowania w odleglejszej przyszłości. Zobowiązania oparte na stałej stopie procentowej pojawiły się co prawda w ofercie kilku banków, ale zapewniają niezmienną ratę tylko przez krótki okres – maksymalnie 5 lat. W tym czasie gwałtowny skok stóp procentowych jest mało prawdopodobny. Nic dziwnego zatem, że nowe produkty cieszą się znikomym zainteresowaniem wśród klientów.

Na „prawdziwe” kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem trzeba będzie jeszcze poczekać. Na razie trwają prace nad nową wersją Rekomendacji S KNF, która zakłada obowiązek wprowadzenia takich zobowiązań do oferty wszystkich banków. Niewiadomą pozostaje cena, jaką trzeba będzie zapłacić za uniezależnienie się od wahań stóp procentowych. Bankowcy sami powątpiewają, czy znajdą się chętni, by zapłacić za gwarancję stałej raty.

Najbardziej zapobiegliwi kredytobiorcy muszą zatem wziąć sprawy we własne ręce i samodzielnie przygotować się na nieuchronny, ale trudny do precyzyjnego przewidzenia wzrost kosztów obsługi długu. Czasy taniego kredytu można wykorzystać do zbudowania „poduszki finansowej” – zasobu oszczędności, który zwiększy poczucie bezpieczeństwa, gdy nadejdą gorsze czasy dla zadłużonych.

Michał Kisiel