Rachat de crédit immobilier

Réduisez jusqu’à -60 % le montant de vos mensualités avec le rachat de crédit immobilier, une opération bancaire permettant de profiter des conditions d’emprunt actuelles.

Qu'est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui consiste à obtenir de meilleures conditions en faisant racheter son prêt immobilier en cours par un nouvel établissement bancaire. Inconnue pour une part des emprunteurs, cette opération est pourtant synonyme d’économies lorsqu’un prêt immobilier est en cours de remboursement. Le principe est le suivant : l’emprunteur souscrit un nouveau prêt aux conditions actuelles du marché auprès d’une autre banque qui s’occupe de rembourser par anticipation son crédit immobilier en cours.

Le rachat de crédit immobilier est parfois confondu avec une autre opération dénommée le regroupement de crédit immobilier dont le fonctionnement est de :

• faire racheter un prêt à l’habitat en cours pour le regrouper avec ses autres emprunts dans un seul financement,
• être prélevé chaque mois d’une mensualité pour l’ensemble de ses encours,
• alléger le montant de ses mensualités pour réduire son taux d’endettement,
• harmoniser le coût des crédits avec la mise en place d’un Taux annuel effectif global (TAEG) unique,
• rembourser ses créances auprès d’un interlocuteur privilégié.

Quels sont les critères du rachat de crédit immobilier ?

Selon la législation française, cette opération est qualifiée de regroupement de crédit immobilier seulement si le montant des encours de prêt à l’habitat est supérieur à 60 % du total racheté et réuni dans un seul crédit, sinon il s'agit d'un rachat de crédit conso.

Sa durée de remboursement est comprise entre 5 ans (60 mensualités) et 35 ans (420 mensualités) et est déterminée suivant la capacité d’emprunt d’un ménage et avec l’accord de la banque.

Le rachat de crédit immobilier s’adresse aux propriétaires, mais également aux locataires et aux hébergés qui remboursent encore un prêt immobilier. Les jeunes emprunteurs, du moment où la majorité est atteinte, comme les séniors peuvent en faire la demande, au même titre que les salariés du secteur privé et les fonctionnaires.

Le rachat de crédit immobilier peut rassembler dans un seul financement plusieurs types de créances :

• un ou plusieurs prêts immobiliers,
• des crédits à la consommation (crédit auto, crédit travaux, prêt personnel, crédit renouvelable, etc…),
• des prêts conventionnés (prêt à taux zéro, éco-PTZ, etc…)
• des dettes financières (retards d’impôt, découvert bancaire autorisé et non autorisé, dettes familiales, etc…).

Pourquoi réaliser un rachat de crédit immobilier ?

Devenue une opération de banque de plus en plus sollicitée par les propriétaires, le recours au rachat de crédit immobilier peut être motivé par plusieurs raisons :

Négocier un meilleur taux d’intérêt :

Si les conditions actuelles du marché du crédit à l’habitat sont meilleures que celles lors de la souscription du prêt en cours, l’emprunteur peut opter pour le rachat de crédit immobilier afin d’obtenir un meilleur taux d’intérêt. Une baisse du taux d’emprunt peut, sous certaines conditions, permettre de réduire les mensualités, mais aussi son coût global.

Diminuer le coût de son assurance emprunteur :

Le contrat d’assurance qui couvre le remboursement d’un prêt immobilier représente parfois jusqu’à 30 % du coût global de cette opération. Le rachat de crédit immobilier est une opportunité pour baisser le tarif de sa cotisation en résiliant le contrat d’origine pour un nouveau grâce à la délégation d’assurance de prêt.

Réduire son taux d’endettement :

Quand le taux d’endettement d’un foyer dépasse 33 %, il peut éprouver des difficultés à rembourser sereinement ses charges de crédit chaque mois. L’une des solutions est alors de recourir au rachat de crédit immobilier dans le but d’alléger le montant des mensualités pour retrouver un nouvel équilibre financier et anticiper toute situation de malendettement.

Réorganiser sa gestion budgétaire :

Il est possible d’inclure dans cette opération bancaire des crédits à la consommation et des dettes. Dans cette configuration, l’opération sera un regroupement de crédits immobiliers qui permet de réorganiser durablement la gestion de ses finances. Les dépenses deviennent plus simples avec un prélèvement mensuel réduit pour le compte d’un seul interlocuteur. Aussi, elles sont plus lisibles avec un coût du crédit uniformisé par un taux de crédit immobilier plus faible que les taux des prêts conso regroupés dans l’opération.

Financer de nouveaux projets :

Il est possible de profiter d’un rachat de crédit immobilier pour financer de nouveaux projets, notamment avec une capacité d’emprunt retrouvée suite à la baisse des mensualités. Ce nouveau financement peut concerner l’achat d’un véhicule, la réalisation de travaux d’aménagement ou encore l’achat d’électroménager. Ce nouveau projet, sous la forme d’une enveloppe financière parfois assimilée à une trésorerie par les particuliers, peut éviter des frais supplémentaires liés à la souscription d’un nouvel emprunt.

Quand faut-il faire un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de prêt immobilier peut intervenir durant toute la durée du contrat de financement. Pour maximiser les économies, il est plus intéressant de faire le rachat durant les premières années du prêt. Toutefois, selon les modalités du contrat, l’opération peut être attractive jusqu’à la moitié de l’engagement. Si ces recommandations existent, c’est avant tout par rapport à la mécanique du prêt immobilier par amortissement.

Quand racheter son crédit immobilier ?

En général, pour que le rachat de crédit immobilier soit financièrement avantageux, l’emprunteur doit réunir 3 conditions essentielles :

• effectuer l’opération durant le premier tiers de la durée de son prêt,
• observer une différence d’au moins 1 point de base entre le taux proposé et son taux initial,
• faire racheter un capital restant dû d’au moins 50 000 euros.

Avec un emprunt à taux fixe, qui est principalement celui souscrit pour financer un bien immobilier, l’emprunteur rembourse une mensualité dont le montant est fixe durant toute la durée du contrat. Cette mensualité englobe à la fois le remboursement du capital et le versement des intérêts, cependant, la répartition n’est pas la même suivant l’âge du crédit.

Ainsi, en début de contrat, l’emprunteur va principalement payer les intérêts et une faible part du capital. Au fil des années, la répartition s’inverse. Il est donc plus intéressant de faire racheter le capital restant dû de son emprunt immobilier quand la part des intérêts dans le montant de la mensualité est plus importante.

Quelles sont les étapes pour faire racheter son prêt immobilier ?

La première étape lors d'un projet de rachat de prêt immobilier via un intermédiaire bancaire spécialisé est la demande. Gratuite et sans engagement, la demande de rachat de crédit immobilier peut être effectuée sur un formulaire en ligne, par téléphone ou en agence avec un conseiller spécialisé.

Cela permet de renseigner toutes les informations relatives à la situation personnelle et financière de l’emprunteur, c'est-à-dire le montant de ses crédits à racheter, ses revenus, sa situation familiale ainsi que ses coordonnées. A réception de la demande, un conseiller étudie la faisabilité du projet avec les informations en sa possession et dans un cadre confidentiel.

Dès lors que la faisabilité est confirmée, l'instruction du dossier est lancée. Tous les justificatifs nécessaires au rachat sont rassemblés pour constituer le dossier et le transmettre pour fournir un avis définitif. Cet avis est généralement prononcé par un service d'analyse uniquement dédié à cette mission. Cette constitution du dossier est essentielle pour établir un état des lieux global de la situation du demandeur et pour qu’il soit dirigé vers une solution de financement adaptée à sa situation et à ses projets.

Une fois cette étude complétée, il s’agit ensuite de transmettre le dossier aux partenaires bancaires en mesure de proposer une offre de rachat de crédit immobilier. Afin de satisfaire l’emprunteur et d’identifier une proposition compatible au dossier, l’analyste continue de jouer un rôle décisif durant tout le processus. Effectivement, il intervient pour défendre l’emprunteur jusqu’à ce que sa demande aboutisse au rachat de ses prêts.

Après accord de financement par l’un des partenaires bancaires, le déblocage des fonds a lieu une fois que l’emprunteur signe l’offre de prêt qu’il réceptionne à son domicile. Le nouveau prêteur se charge ensuite de rembourser le ou le(s) ancien(s) créancier(s) sans que l’emprunteur n’ait de démarche à faire. La mensualité du rachat de crédit immobilier prend effet à partir du mois suivant. Une étape fondamentale vient se greffer entre la décision et le déblocage des fonds, c'est le passage chez le notaire dans le cadre d'une garantie par hypothèque.

Meilleurs taux de rachat de crédit immobilier en vigueur en 2020

Voici les meilleurs taux de rachat de prêt immobilier.

Crédit	Taux
Rachat de crédit immobilier	1,65%*
Rachat de crédit consommation	2,26%*

* A partir de. Taux actuels proposés chez les établissements de crédits partenaires, sous réserve d'étude et de la durée du financement. Taux le plus bas en fonction du profil de l'emprunteur.

Comment obtenir un meilleur taux avec un rachat de crédit immobilier en 2020 ?

Le taux d’intérêt d’un rachat de prêt immobilier dépend principalement de la politique commerciale de l’établissement bancaire sollicité et de son profil emprunteur.

Politique de la banque :

Toute banque fait évoluer régulièrement ses critères de taux d’intérêt. Ces évolutions peuvent se faire tous les trimestres, tous les mois ou tous les 15 jours suivant leurs objectifs commerciaux et la politique de la banque centrale européenne (BCE). La concurrence peut aussi contraindre une banque à ajuster ses taux d’intérêt à la hausse ou la baisse.

Profil emprunteur :

Chaque établissement bancaire analyse minutieusement le profil du demandeur du rachat de crédit immobilier et le classera dans l’une de ses catégories. Cette analyse est basée sur de nombreux critères : les revenus, le comportement bancaire, la stabilité professionnelle, le type de contrat de travail, la capacité de remboursement… A noter que plus le profil emprunteur est intéressant et/ou rassurant pour l’établissement bancaire, plus il pourra proposer un meilleur taux d’intérêt pour le rachat de crédit immobilier.

Combien coûtent les frais d’un regroupement de crédit immobilier ?

Voici les principaux frais bancaires que peut payer un emprunteur après un rachat de ses crédits :

Les Indemnités de remboursement anticipé (IRA) :

Un rachat de prêt immobilier entraîne des frais de remboursement anticipé dont l’indemnité est égale à 6 mois d’intérêts au taux du contrat sur le capital remboursé et plafonnée à 3% du capital dû.

Pour rassembler plusieurs prêts en un seul, la nouvelle banque doit effectivement clôturer par anticipation les emprunts avant de débloquer le nouveau financement. En revanche, les IRA ne concernent pas les crédits à la consommation.

La garantie hypothécaire ou la caution :

Pour valider un projet de regroupement de crédit immobilier, la banque réclame généralement la prise d’une garantie hypothécaire sur un logement existant. L’acte est rédigé par un notaire qui facture son intervention plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros.

La caution est une garantie alternative qu’un emprunteur peut souscrire pour son rachat de crédit immobilier. Elle permet d’éviter l’hypothèque en assurant le remboursement de la créance par une société de cautionnement en cas de défaillance. Son coût peut représenter entre 1 et 3 % du capital emprunté.

Les frais de dossier et/ou mandat :

Un établissement bancaire qui finance une demande de rachat de crédit immobilier va se rémunérer avec des frais de dossier. Quand un emprunteur choisit de bénéficier des services d’un intermédiaire bancaire afin de trouver pour lui la meilleure offre de prêt, ce professionnel est rémunéré par des frais de mandat ou frais d’intermédiation.

L'ensemble de ces frais sont très généralement inclus dans le montant du financement, et donc, dans les nouvelles échéances à venir. L'ensemble de ces informations se trouve dans le contrat de crédit, lequel doit être lu avant signature et accord définitif.

A supposer que des économies sur le coût du crédit sont attendues, le gain après le rachat du prêt immobilier doit donc être suffisant pour couvrir au minimum le montant des frais bancaires. Il est bon de souligner qu’une baisse des mensualités après le rachat et le regroupement des prêts occasionne généralement un surcoût.

Rachat de crédit immobilier : les justificatifs à fournir

La liste des justificatifs nécessaires pour réussir à compléter un dossier de rachat de crédit immobilier est la suivante :

• la carte nationale d’identité en cours de validité,
• le livret de famille,
• un justificatif de domicile de moins de 3 mois,
• l’avis d'imposition (N-1),
• les 3 derniers bulletins de salaire + le bulletin de salaire de décembre dernier,
• le ou les contrats de travail,
• un relevé d’identité bancaire valide,
• les documents relatifs aux prêts en cours (offres de prêt, tableaux d’amortissement…).

Faire la demande d’un rachat de crédit immobilier sans justificatif est par nature impossible. Les contraintes réglementaires imposent aux organismes de prêt de vérifier la solvabilité de leurs clients en procédant à l’analyse de leurs ressources et de leur situation personnelle. Le but est bien évidemment de protéger les particuliers pour prévenir tout risque de surendettement et de graves difficultés financières à l’avenir.

Entièrement confidentielles, la réception et l’analyse des pièces justificatives sont effectivement soumises au secret professionnel à l’égard de la législation mais aussi, et surtout, par respect de la vie privée de la personne à l’origine d’une demande. Si elle est essentielle pour l’emprunteur, c’est que cette étude permet au conseiller de trouver la meilleure offre de rachat de crédit personnalisée à ses attentes.

Comment comparer facilement les offres de rachat de crédit immobilier ?

Pour prétendre au meilleur taux de rachat de crédit immobilier en 2020, il est nécessaire de comparer les différentes offres sur le marché. Soit en réalisant soit même les recherches ou soit en étant accompagné par un expert dans l’intermédiation bancaire.

Faire le tour des banques soi-même peut prendre du temps, puisqu’il faut faire plusieurs allers-retours entre différents prêteurs. Cependant, opter pour un intermédiaire bancaire, tel que Solutis, permet de gagner un temps considérable et de comparer plus facilement les offres du marché adaptées à son profil et à ses besoins.

Passer par un intermédiaire bancaire peut être l’une des meilleures alternatives car son rôle, en plus d’attitrer un conseiller dédié et à l’écoute jusqu’au déblocage des fonds, est de négocier avec ses partenaires bancaires pour obtenir les meilleures conditions de rachat de crédit immobilier en 2020.

Quelle est la différence entre le rachat de crédit et la renégociation de prêt ?

Un rachat de crédit immobilier et une renégociation de crédit sont deux opérations distinctes :

• Le regroupement de prêts a pour principal but de rassembler plusieurs prêts en un seul, entrainant un allègement de mensualité, avec le rachat des créances par un nouvel établissement bancaire.
• La renégociation de crédit immobilier ne concerne que le prêt immobilier et consiste à revoir les modalités de l’emprunt (taux fixe, taux variable, durée, mensualité) avec le prêteur d’origine.

Peut-on inclure un PTZ, un prêt PAS et des crédits aidés dans un rachat de crédit immobilier ?

Certains ménages remboursent actuellement des crédits aidés, c’est-à-dire des emprunts présentant un avantage certain comme un taux réduit, c’est d’ailleurs le cas avec le PTZ (prêt à taux zéro), le prêt PAS (prêt à l’accession sociale) ou encore le prêt employeur. Très souvent, ces crédits sont épargnés lors d’un rachat de crédit immobilier, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas pris en compte dans le financement et l’emprunteur continuera de les rembourser.

Dans certains cas, il est possible que ces prêts soient repris, notamment lorsque le financement proposé est plus avantageux que les anciens emprunts réunis. Dans les deux cas de figure, c’est l’étude de faisabilité qui détermine l’intérêt ou non de les reprendre. Par ailleurs, les établissements de crédit, les banques et les intermédiaires bancaires ont un devoir de conseil envers les emprunteurs, ils se doivent de respecter leurs besoins mais surtout de leur proposer un plan de remboursement adapté.

Faire confiance à Solutis pour son rachat de crédit immobilier

Expert en regroupement de crédits depuis 1998, Solutis est un intermédiaire bancaire centré sur la relation humaine et l’accompagnement. La qualité et la confiance sont des engagements qui motivent nos experts à négocier auprès de nos partenaires bancaires des solutions de financement sur-mesure pour votre dossier.

Pour évaluer une première éligibilité à un rachat de crédit immobilier, il est possible de réaliser une demande sur le simulateur en ligne gratuit et sans engagement. Un premier résultat est affiché instantanément et un conseiller prendra contact avec vous sous 24h pour constituer un dossier en vue d’une analyse de faisabilité complète. Aucuns frais ne pourra être facturé jusqu’au déblocage d’un financement.

La fiche pratique du rachat de prêt immobilier