Kleiner Koloss ganz groß
Das ECE am Schlossplatz sei mit 12.500 qm Verkaufsfläche ein kleines Shoppingcenter, das sagt zumindest die Betreiberfirma gerne. Das mag sein, aber fehlen da nicht ein paar Quadratmeter? Ein Gastbeitrag von Daniel Fuhrhop
Viel Platz fürs Shoppingerlebnis. FOTO: Maik Nolte
Es wird immer gesagt, das neue ECE-Center in Oldenburg umfasse „nur“ 12.500 Quadratmeter Verkaufsfläche, als sei das nicht schlimm genug, denn schon damit sollen im ersten Jahr 45 Millionen Euro Umsatz von anderen Orten weggesaugt werden. Doch um die Größe der Schlosshöfe wirklich einschätzen zu können, lohnt ein Blick auf die Grundrisse, wie sie etwa in der Sonderbeilage zum Eröffnungstag am 16. März in der NWZ zu finden sind. Sie zeigen den gesamten Centerkomplex, der in allen Bestandteilen über 30.000 Quadratmeter Fläche umfasst, und zwar:
• 12.500 qm Verkaufsfläche Schlosshöfe
Wir haben nicht nachgemessen aber hoffen mal, dass es stimmt.
• 12.500 qm Verkaufsfläche Galeria Kaufhof
Kaufhof und Center gehen ineinander über, der Kaufhof übernimmt die Funktion eines Magnetmieters, der dem Center mangels eigener Masse sonst fehlen würde – und für den Besucher stellen sich ECE und Kaufhof als ein gemeinsames großes Einkaufsziel dar.
Galeria Kaufhof gehört laut ECE-Centerzeitung „Schlosshöfe Aktuell“ (Nr. 3) zur Werbegemeinschaft der Schlosshöfe, die Kaufhof-Leiterin Alexandra Knapp wurde in die Geschäftsführung der Center-Werbegemeinschaft gewählt. Dementsprechend hat Galeria Kaufhof seine Öffnungszeiten mit der ECE-Eröffnung den dortigen Läden angepasst – inklusive “Sonderöffnung” in der ersten Woche von 9.30 bis 22 Uhr.
Nach der ECE-Eröffnung entstehen als Teil des Kaufhofs 300 qm zusätzliche Verkaufsfläche, außerdem flankieren einige Friseurläden im Erdgeschoss an der Häusing den neuen Eingang ins Center, gehören also für das Gefühl der Besucher schon zum Besuch der Schlosshöfe.
• 550 qm Verkaufsfläche verteilt auf vier Läden an der Häusing, vermietet von der Bremer Landesbank, die später eröffnen Auch diese vier Läden flankieren – wie die gegenüberliegenden Kaufhof-Friseur-Shops – den Häusing-Eingang in das Center. „Die Bank vermietet die Flächen, die ECE kümmert sich lediglich um einheitliche Öffnungszeiten“, sagte ECE-Projektleiter Jan Röttgers laut NZW. Auch diese Geschäfte dürften als Teil des ECE wahrgenommen werden.
ECE-Schlosshöfe, Kaufhof und die Lokale der Bremer Landesbank ergeben zusammen 25.550 qm reine Verkaufsfläche.
Dazu kommen folgende weitere Flächen, die ebenfalls zum Einkaufsbummel dazugehören:
• „Knapp 3.000 Quadratmeter für Gastronomie” im ECE-Schlosshöfe laut NWZ v. 16. März 2011, Seite 29
Die Flächen für Cafés und Restaurants in den Schlosshöfen betragen fast ein Fünftel seiner Fläche (zieht man Handels- und Gastronomieflächen zusammen), das ist unüblich hoch im Vergleich zu anderen Centern. Es sieht so aus, als gleiche ECE dadurch einen Teil der Fläche aus, um die das Center 2006 als politisches Zugeständnis kleiner geworden war. Die gesamte vordere Mall im Erdgeschoss am Eingang zur Lambertikirche ist von Cafés und Restaurants belegt, eine so prominente Platzierung ist unüblich, sonst landet der foodcourt meist im Unter- oder Obergeschoss. Die Zahl „knapp 3.000 Quadratmeter” ist neu, die NWZ schrieb am 23. Dezember 2006 noch von 1.000 Quadratmetern, die Projektübersicht auf der ECE-Webseite macht keine Angaben zur Fläche und nennt nur die Verkaufsfläche von 12.500 qm – verschweigt also mal eben 3.ooo qm Fläche für weitere Nutzungen.
• 500 qm Kulturlounge + 400 qm Dachterrasse ECE-Schlosshöfe
Die Kulturlounge war eines der zentralen „Zugeständnisse“, mit denen Oberbürgermeister Gerd Schwandner für den sogenannten Kompromiss warb, der das heutige Center formte. Immer wieder wird sie als “Highlight” bezeichnet, dabei deutet vieles darauf hin, dass sie als Erweiterungsfläche der Thalia-Buchhandlung dienen wird: Von dort aus ist die Kulturlounge zugänglich, außerdem sollen dort – unter anderem – Lesungen stattfinden.
• 200 qm Dienstleistungen ECE-Schlosshöfe
Unklar ist, um welche Flächen es sich handelt – ECE zählt auf der Schlosshöfe-Seite auch Friseure dazu. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass es sich faktisch um Bereiche handelt, die der Besucher als Teil seines Shoppingerlebnisses im Center wahrnimmt.
Schließlich finden sich weitere Flächen der direkten Nachbarin LzO, die für die Besucher des Centers nutzbar sind und sich an Kunden richten:
• 530 qm Kundenhalle + 300 qm SB-Foyer der LzO am Schlossplatz (eröffnet im Mai)
Laut LzO-Webseite ist das Foyer “mit mehreren Eingängen und einem Übergang mit der sogenannten ‘Mall’” in den Schlosshöfen verbunden.
In der Summe werden über 30.000 Quadratmeter von den ECE-Kaufhof-BLB-LzO-Schlosshöfen genutzt und von den Besuchern als ein gesamter Komplex wahrgenommen. Diese Größe macht das Gewicht deutlicher, dass das Center in der Oldenburger Innenstadt haben wird, als die „nur“ 12.500 Quadratmeter umfassende Verkaufsfläche der ECE-Schlosshöfe, von denen so oft die Rede ist.
Der Autor ist Verleger des Stadtwandel Verlags in Berlin und Oldenburg und arbeitet zur Zeit an einem Buch über Shopping-Center und Stadtzentren.
20:26
@Felix: Sorry! Das nächste Mal halte ich mich kürzer….
Schau doch mal vorbei:
http://www.facebook.com/pages/Leer-braucht-Leer/115590601848267#!/pages/Leer-braucht-Leer/115590601848267
00:35
@Marcus Ubbens: Das hat ja Gastbeitragformat!
@henning: Ja, wir haben da noch ein paar Themen auf Lager.
22:08
durchaus eindrucksvoll! das mit der häusing war mir gar nicht bekannt bzw. bewusst, aber die volle anrechnung von galeria finde ich einigermaßen abwegig – das ist ja in dem sinne nichts neues, auch wenn sicherlich stimmt, dass (aus dem ece betrachtet) galeria wie ein bestandteil des einkaufszentrums wirkt.
abschließend möchte ich noch meine eltern grüßen und die hoffnung zum ausdruck bringen, dass der oldenburger lokalteil bald ein neues thema findet. :-)
18:52
Leben Sie auch in einer verarmten Kommune? Ist deren Altstadt auch mit dem Stigma einer historischen,
kleinteiligen Struktur aus engen Straßen und zahlreichen denkmalgeschützten Fachwerkhäusern behaftet.
Dann kennen Sie die Tragik, dass immer wieder Unbelehrbare so etwas als „wertvoll“ einschätzen. Und
immer dieses Gerede von „Baukultur” und dem „Öffentlichen Raum“. Dabei bringt das doch alles keinen
Profit! Diese „Werte” behindern doch nur bei der Gestaltung der Städte, bei wahrhaft großen Aufgaben,
dem Bau schöner, moderner, großer, neuer Bauwerke, dem Bau von glitzernden Einkaufspalästen.
Und der „Öffentliche Raum”?. Der kostet unsere Städte doch nur Geld.
Aber vielleicht haben Sie ja entscheidenden Einfluss auf die Politik? Dann ist das jetzt Ihre Chance! „Baukultur“,
„Öffentlicher Raum“ – wenn das „Werte“ sind, dann verkaufen Sie diese „Werte“ doch gewinnbringend!
Es zahlt sich aus!
ANLEITUNG:
1. Vorbereitende Maßnahmen
a) Sichern Sie sich die politische Mehrheit mit den üblichen Mitteln.
b) Wählen Sie für die Wahllisten Ihrer Partei Personen aus, die möglichst wenig Bewusstsein für langfristige
Entwicklungen, Nachhaltigkeit, Stadtgeschichte, Baukultur und Denkmalpflege etc. haben.
c) Führen Sie die eine finanzielle Notlage bei der Kommune herbei falls sie nicht ohnehin besteht, so dass
alle Entscheidungskriterien auf wirtschaftliche Aspekte reduziert werden können.
d) Vereinbaren Sie Stillschweigen unter den Eingeweihten. Verpflichten Sie Ihre Fraktionskollegen, sich
nicht mit den Unbelehrbaren zu unterhalten, damit keiner deren unkontrolliertem Einfluss ausgesetzt
ist.
e) Verpflichten Sie alle erreichbaren Bediensteten öffentlicher Einrichtungen zum Stillschweigen. Drohen
Sie mit Maßnahmen bei Zuwiderhandlungen.
f) Bringen Sie potenzielle Kritiker in Verbindlichkeiten, damit diese sich öffentlich nicht äußern.
g) Versichern Sie der Öffentlichkeit, dass Sie die historische Altstadt erhalten wollen, denn leider ist das
noch populär. Führen Sie dazu z. B. eine Gestaltungssatzung ein, die die vorhandenen Immobilienbesitzer
historischer Häuser bindet.
2. Suchen Sie den Immobilieninvestor mit Wirtschaftskraft, der keine Grenzen akzeptiert
Erkennbar ist er daran,
a) dass er immer ein optimistisches Wirtschaftsgutachten beibringen kann,
b) dass er gegen ihn ehemals erfolgreich aufgetretene Rechtsanwälte selbst in Lohn und Brot nimmt,
bevor sie wieder gefährlich werden,
c) dass er eine eigene Bauabteilung hat, die ausschließlich nach bewährtem Strickmuster die Entwürfe
zusammensteckt und nicht mit Ideen nervt,
d) dass er externe renommierte Architekten für die Fassadengestaltung reichlich entlohnt, die sich im
Gegenzug auch für die Rechtfertigung des Gesamtvorhabens selbst hingeben,
e) dass er ein überdimensioniertes Einkaufscenter in der Mitte der Stadt etablieren will, das der vorhandenen
historischen, meist kleinteiligen, wirtschaftlichen und architektonischen Struktur zuwider läuft
und ihr strategisch überlegen ist.
3. Unterstützen Sie den Investor mit allen Mitteln
Verschaffen Sie ihm alle erdenklichen Wettbewerbsvorteile, insbesondere hinsichtlich des Standortes:
Gestatten Sie dem Investor
a) dass er als Einziger die Möglichkeit erhält, die nötigen Grundstücke zu kaufen.
b) dass er die dazwischen liegenden Straßen und Plätze überbauen darf, weil das wg. der erforderlichen
Mindestgröße des Centers unumgänglich wird.
c) dass er die Hoheitsrechte (nicht die Pflichten!) der Stadt über die Nutzung eines großen Bereiches um
die Eingänge seiner geplanten Bebauung herum wahrnehmen kann. Per Städtebaulichem Vertrag ist zu
regeln, dass Sonderveranstaltungen in der Nähe nur stattfinden dürfen, wenn der Investor in seinen Interessen
nicht gestört wird.
d) dass er allein die zuvor eingeführten Gestaltungsrichtlinien nicht einzuhalten braucht.
e) dass er den unmittelbaren Außenraum möglichst unattraktiv gestalten kann, um die Kunden in das
Innere seines Gebäudes zu locken.
f) dass er die verkehrlichen Anbindungen so organisieren kann, dass er über die meisten und nächst
gelegenen Parkplätze in der Stadt verfügt. Der Weg hinaus sollte durch sein Gebäude führen.
4. Gestalten Sie die öffentliche Meinung
Versichern Sie in der Öffentlichkeit ungeachtet aller gegenteiligen Argumente,
a) dass die Innenstadt eine Belebung erfahren wird, die zu größerer Wirtschaftskraft mit mehr Arbeitsplätzen
führen wird. Jegliche Diskussion sollte auf das beigebrachte Standard-Wirtschaftsgutachten gelenkt
werden.
b) dass der Ausgang der Entscheidung bis zum (Ratsbe-) Schluss noch offen ist.
c) Lassen Sie den Investor die öffentliche Meinung mitgestalten. Doppelseitige Anzeigen in der Lokalpresse
sind so zu gestalten, dass „Lieschen Müller” den Unterschied zu den anderen Seiten der Zeitung
nicht erkennt.
d) Legen Sie rigoros ernstzunehmende Kritiker in der Schublade mit Aufschrift „Finanzieller Eigennutz“
ab.
e) Veranstalten Sie genügend öffentliche Sitzungen mit „Diskussionen“: Sollte Unmut über die Größe des
Gesamtvorhabens aufkommen: Sie halten sich ausschließlich an das Wirtschaftsgutachten.
f) Lassen Sie sich nicht auf Ergebnisse von Umfragen oder Unterschriftenaktionen ein! Sollten Unbelehrbare
eine Umfrage in Auftrag gegeben haben, stellen Sie sicher, dass der Investor aus einer eigenen
Umfrage ausschließlich die Teilergebnisse veröffentlicht, die seinem Ziel zu Gute kommen.
5. Irritationen: Vorsicht vor öffentlichen Angeboten und Experten
a) Achten Sie darauf, dass Sie sauber die Bedenken von Trägern öffentlicher Belange beiseite räumen.
Sollten Sie sich z. B. einem Unbelehrbaren in der Oberen Denkmalschutzbehörde ausgesetzt sehen,
nehmen Sie Ihren politischen Einfluss wahr und finden Sie einen höher gestellten Beamten, der die
Angelegenheit zu der Unteren Denkmalschutzbehörde delegiert, die in ihrem Einflussbereich liegt.
b) Schieben Sie Verhandlungsangebote der Unbelehrbaren rigoros beiseite und verweisen Sie auf die
Aufschrift der Schublade.
c) Sollte sich Widerstand von Fachleuten z. B. in Form eines Offenen Briefes regen, bagatellisieren Sie das
und diskreditieren Sie sie!
… ERFOLGREICH ERPROBT
Hameln bleibt Vorbild
Ende der 60er Jahre musste Hameln als Objekt eines Forschungsauftrages für die Sanierung historischer
Altstädte herhalten. In den 70er Jahren traf die Stadt die volle Wucht des Städtebauförderungsgesetzes und
weitere Fördergelder mussten in die Altstadt gesteckt werden. Die Maßnahmen wurden obendrein wissenschaftlich
begleitet und das „Modellvorhaben Hameln” wurde fortan an den Hochschulen für Architekten
und Städteplaner als Vorbild hingestellt. In der „Stadtbildanalyse” von 1983 wurde von Prof. S. für Hameln
sogar das „Wiederherstellen altstadttypischer Straßenräume im Bereich des Zentralen Omnibusbahnhofes”
sowie u. a. die Erhaltung der letzten verbliebenen Fachwerkhäuser dieses heruntergekommenen Viertels
gefordert. Doch letztere wurden trotz Denkmalschutz dem Verfall überlassen. Als das gegenüber errichtete
und kritisierte (heute sanierungsbedürftige) Kaufhaus zur Disposition stand, hatte man schneller den Plan
parat, ein in jeder Hinsicht völlig überdimensioniertes ECE-Center dort anzusiedeln, als dass Unbelehrbare
ein Wiederherstellen der alten Struktur fordern konnten.
Alle oben beschriebenen Maßnahmen wurden in Hameln erfolgreich getestet, – mit Gestaltungssatzung
samt Ausnahme, mit ECE als perfekt passendem Immobilieninvestor (für Mitbewerber gab es nicht mal
mehr eine Absage), mit Entscheidungsträgern, die Punkt für Punkt diese Anleitung befolgten, usw. …
Sogar gegen Sonderveranstaltungen (z. B. Demonstrationen, Weihnachtsmarkt etc.) auf fast der Hälfte der
Fläche des davor zentral gelegenen Pferdemarktes kann ECE jetzt – vertraglich zugesichert – Einspruch einlegen.
Vorbildlicher kann man den Öffentlichen Raum nicht verkaufen!
Nur das Honorar für die Fassadengestaltung wollte man dann doch
nicht mehr für ECE übernehmen. Für die hatte man, und das war der
Clou, den zuvor genannten Professor engagiert. Damit war gleich das
ganze Vorhaben aus städtebaulicher und architektonischer Sicht
gerechtfertigt. Der Offene Brief von Architekten und Städteplanern
konnte genauso rigoros beiseite geschoben werden wie die Einwände
von hochrangigen Denkmalschützern und Architekturkritikern. Sie
waren nicht urteilsfähig, „weil sie sicher nicht alle Details des Entwurfs
kannten“ oder „nicht wussten, was sie unterschrieben hatten“.
Auch von der enormen Zahl an Eingaben gegen den Bebauungsplan fand keiner Berücksichtigung. In letzter
Minute lag noch das Angebot von Geschäftsleuten vor, die Finanzierung der Sanierung der Fußgängerzone
zu übernehmen, wenn das ECE-Center kleiner ausfiele. Aber das Kommando Augen-Zu-Und-Durch wurde
brav befolgt und das Angebot erst gar nicht mehr geprüft. Der Rat der Stadt Hameln beschloss im Dezember
2004 den B-Plan und den Städtebaulichen Vertrag für das ECE-Center. Zwar gibt es noch ein paar Klagen,
aber das kennt man ja. Beschwichtigender Weise wurde jetzt vor den nächsten Wahlen ein Wettbewerb zur
Gestaltung der Fußgängerzone ausgelobt. Für die Realisierung, das weiß man heute schon, wird öffentliches
Geld nicht mehr ausreichend vorhanden sein.
Aber die gewünschten Auswirkungen sind schon sichtbar. Der Leerstand in der Stadt wächst. Die sackenden
Mietpreise in der Fußgängerzone fangen die Sanierungskosten der denkmalgeschützten Fachwerkfassaden
nicht mehr auf. Der erste Abrissantrag für ein denkmalgeschütztes Gebäude in der Nähe des geplanten
ECE-Eingangs ist bereits gestellt worden: Wirtschaftliche Gründe. Weitere Anträge werden folgen. Letzten
Endes wird die Forderung nach Chancengleichheit zusammen mit den üblichen Wirtschaftlichkeitsargumenten
die Gestaltungssatzung und jeden Denkmalschutz aushebeln.
FAZIT
Es zeigt sich, dass sich mit dem Argument „Wirtschaftlichkeit“ alle anderen Argumente beiseite schieben
lassen. „Historisches Erbe” und „Denkmalpflege” bringen keinen Profit und werden so als nachrangig eingestuft.
Auch das Problem mit dem „Öffentlichen Raum” ist nur eine Frage des Handlings: Wer zu kritisch und gefährlich
werden könnte, wird noch mit ins Boot genommen. Wer will das in diesen Zeiten jemandem vorwerfen?
Der Rest Unbelehrbarer wird diskreditiert. Und Demonstrationen finden zukünftig vor den Toren der
Stadt statt. Die Zeit war noch nie so günstig, die „alte Baukultur“ und den „Öffentlichen Raum”, sowohl den
geografischen als auch den gesellschaftspolitischen, gewinnbringend loszuwerden.
Also: Nutzen Sie diese einmalige Gelegenheit solange die allgemeinwirtschaftliche Situation das noch
zulässt.
Nur Mut, verkaufen Sie jetzt!
seinen ungeliebten Werten befreit und kann schöne Kaufhäuser mit Glitzerfassaden bauen: unsere „Baukultur“
von heute. Und „ECE-Center sind die Märkte unserer Zeit“. (Prof. S.) Aber bitte mit Security und totaler
privatwirtschaftlicher Kontrolle des ehemaligen Öffentlichen Raumes!
16:25
Danke für diese eindrucksvolle Berechnung. Ich hatte von Anfang an den Eindruck, dass ECE und Stadt da ein falsches Spiel treiben. 30000 qm sind eine Menge umbauter Raum, die Innenstadt wird das merken.
10:52
Schön vorgerechnet.