端午小长假尘埃落定，期待回暖的五月未见“飘红”。5月份，北京楼市延续了三、四月份的冷清局面，观望气氛仍未消散。全市商品住宅市场成交环比量升价跌，同比量跌价升，成交量仍处于低位。

  与低迷成交形成鲜明对比的是，5月份商品房供应量继续加大，北京新增商品住宅供应量环比同比均上升。库存量大幅上升，消化周期拉长。受此影响，开发商出货压力继续加大，推盘节奏依然紧凑。

  成交：量价走势趋稳 整体市场冷淡

  2014 年5月，北京商品房成交环比量升价跌，同比量价齐跌。

  单看商品住宅市场，环比量升价跌，同比量跌价升。世联行统计数据显示，5月成交5476套，环比上升3.09%，同比下降33.68%。成交量较四月份有小幅上升，但起色不大，整体市场依然较冷。

  价格方面，走势比较平稳，价格处于较低水平。成交均价为24433元/平米，环比下降0.88%，同比上涨2.41%。从成交区域来看，主力成交的几个区域是大兴、房山和朝阳，成交量均在800套以上。

  业内人士分析认为，当前价格处于止涨阶段，开发商出货压力继续加大。之前的低价开盘，预存优惠到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场胶着继续。同时，自住型商品房项目在6月开始摇号选房，对刚需项目实质影响将更明显。在本轮促销过后，如果市场情况没有明显改善，预计“实质性降价”将会真正来临，“以价换量”或会重演。

  从成交区域来看，主力成交的几个区域是大兴、房山和朝阳，此3个区域成交量在800套以上，大兴区成交最多为1191套，占比21.75%;从成交结构看，本月以五、六环之间的中小户型为主力成交。

  在市场反应更为灵敏的二手房市场，5月份成交量环比同比均下降。统计机构数据显示，二手房(住宅)成交套数为6929套，环比下降9.02%，同比下降5.55%;成交面积63.24万平米，环比下降10.16%，同比下降4.11%。

  此外，5月北京土地供应成交冷清，共成交4宗土地，均为综合用地。总建设用地面积11.52万平米，总规划建筑面积46.65万平米，环比下降86.49%，同比下降58.82%，总成交金额58.45亿元，环比下降80.69%，同比下降28.37%。

  供应：新增供应量环比下降同比上升 昌平供应占三成

  今年以来，入市项目名下能加，项目供应量达到历史新高。世联行数据显示，北京5月商品房新增供应量环比下降同比上升，共批售13387套，环比下降1.95%，同比上升102.22%。其中，新增商品住宅供应量环比同比均上升。

  上月，昌平区仍为商品房新增供应量大户，共供应4105套，占总供应的30.66%。其次，大兴区和通州区分别供应2336套和2129套，其它区域供应均在2000套以下。

  从项目层面上看，本月新增供应项目排名前三甲分别为昌平区的恒大城、通州区的华业东方玫瑰和大兴区的远洋?天著，供应面积分别为22.83平米、12.47万平米和8.57万平米。

  存量：消化周期较4月增长28.36% “平价走量”或将延续

 今年以来入市项目明显增加，项目供应量达历史新高，高供应下低成交，各项目的去化率必然走低。与此同时，在当前价格看跌成交冷淡的市场氛围下，以及“买涨不买跌”大众跟风心理的驱使下，加上贷款难与自住型住宅的分流效应，需求难以积极入市。

  从市场表现看，各项目的去化速度在减缓，去化周期在拉长，热销时期“日光盘”的案例难再现，开发商面临较大的库存压力。

  选取全市一手房市场2013年6月-2014年5月月均销售速度来计算，全市存量套数约需要11.6个月可消化完成，存量面积约需要14.1个月的消化时间，从近几个月的整体去化时间来看，北京商品住宅市场平均消化速度有所减慢，本月库存量大幅上升，达到84460套，较4月增长28.36%，消化周期继续拉长。

  链家地产分析认为，这与一年前土地集中供应有关，前期的土地供应潮迎来集中上市。此外，目前房企面临的主要难题是销售压力大，项目持有成本高。目前国内外的融资环境均不乐观，国内流动性偏紧银根紧缩，境外融资成本上升融资额度降低。

  当前销售情况不佳，预期也不容乐观，预计今年二季度，甚至三季度，开发商可能都要以“走量”为主，尽快回收资金。